今年的政府工作报告提出，“适应人民群众高品质居住需要”，“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。日前发布的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”）指出，通过多主体、多渠道共同推动“优化存量、提高质量”成为破解供需矛盾、激活市场潜力的关键路径，而机构化则被看作是住房租赁消存量、优质量、稳健发展的确定选择。

该蓝皮书由清华大学房地产研究中心、自如研究院、新华网文化产业研究院共同参与调研编撰。其中，我国长租机构头部企业自如管理房源近100万间，为近百万业主、500万次租客提供服务。

蓝皮书指出，当前我国城市住房租赁市场正经历向“存量优化”的结构性转变。一方面，在近2.6亿的全国租房人口中，主流置业人群正在回归租房市场；另一方面，当前以个人业主房源等为主的住房租赁市场，供给侧的滞后性问题开始显现。

当前，租房人口规模持续扩大，租房人口结构也发生了显著变化。蓝皮书数据显示，四大一线城市中租房人口规模接近4000万人，占比接近50%。在全国40个重点城市的租赁市场中，35岁以上的租客占比达到35%以上，较2021年增长了4.9个百分点，成为所有年龄层租客中占比提升最快的群体。

35岁以上主流置业人群的回流，带动了改善型居住需求从购房市场流向租房市场。蓝皮书调研显示，“室内环境舒适、房屋品质高、周边交通便利”是租客衡量租住品质最关注的因素。为了获得更好的租住体验，有超四成租客愿为“质量更好的基础装修”增加预算。值得注意的是，超半数租客可接受5年以上的租房生活，近20%租客接受租房10年以上。

面对快速升级的市场新需求，房源供给却稍显滞后。蓝皮书指出，目前市场上房源普遍存在装修老旧、配套缺失、服务不足等痛点，与租客对品质、舒适、安全、智能化的需求形成了“产品错配”“服务错配”“运营错配”三大结构性错配。面对不断增长的品质租房需求，全国超6000万套潜在可用于出租房源亟待提质改造、激活价值。把存量住房改造成“好房子”，成为住房租赁市场优化供给的当务之急。

目前，在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租。蓝皮书调研显示，个人业主手中的房源普遍存在“老旧”问题，超50%房源房龄超10年以上，超20%房龄已有20年以上。由此，长期空置、中介平台不规范、房子持续“出问题”、租金收益不及预期以及租客拖欠费用，成为困扰城市业主的主要痛点。

蓝皮书显示，机构化长租房产品形态、居住生态不断丰富，市场占比稳步提升。据机构数据显示，集中式长租公寓TOP30企业累计开业房源量达122.6万间，集中式租赁社区管理规模超过3万间的运营机构占比达到14%。

与此同时，国家也持续通过金融支持、税收优惠、土地供应等举措，大力推动保障性租赁住房发展，尤其是鼓励保租房运营引入长租机构模式、产品、服务、科技运营能力。（记者 梁倩）