也有购房者告诉贝壳财经记者，“虽然房贷利率仍在不断下降，但因为购房早的缘故，作为存量房贷的一员，我的房贷利率仍接近5%，用消费贷还房贷或许是一个选择。”

记者梳理发现，当前的房贷“减负攻略”通常有几种方式：一是“高评高贷”，开发企业或中介机构虚拟抬高房屋价格，从银行获取更高的按揭贷款来降低首付款；二是由房地产开发企业预先垫付首付，开发商变相降价，或者暂时垫付后，购房者在一定时期内还清垫付款；三是通过消费贷、首付贷等方式筹集首付，弥补资金不足的问题；另外一个就是分期支付首付，最开始可能也是打着0首付的噱头。

实际上，购房成本调控从未间断。今年5月，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。7月22日，央行再发布公告，1年期和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）均同步下降10个基点，分别降至3.35%和3.85%。

即便如此，房贷“减负”攻略仍在暗流涌动，实际效果如何，风险怎样？多位银行人士指出，0首付购房看似减轻了购房者初期购房压力，实际上或增加后期资金成本和月供压力，“0首付”购房更多是开发企业、中介吸引购房者的一种手段，并非完全无风险的优惠政策；而“借贷换贷”本质上没有真正减小房贷压力，反而容易弄巧成拙，严重的可能还会涉嫌骗贷罪，甚至贷款诈骗罪。

“0首付”暗藏猫腻：

开发商垫付、签订阴阳合同

“0首付买房，是馅饼还是陷阱？”在社交网络上，购房0首付再度引发热议。在0首付的诱惑下，仍有购房者“入局”。

约1年前，来自广西的购房者高星就0首付购入了一套房产，现已成功入住。高星告诉贝壳财经记者，自己购入的房产面积97平米，平均4000多元/平米，为此她向银行申请了42万元按揭贷款。

▲高星0首付购买的房产已入住。图片来源：受访者供图

“0首付”的具体流程是楼盘开发商先将首付款打入高星的银行账户，她再把这笔钱转到开发商指定账户。“银行只关注是否有首付款给到开放商。”高星表示，去售楼部和开发商面签合同，需携带两张不同银行的银行卡，一张银行卡用来接收开发商的打款，另一张银行卡用以打流水做按揭贷款。

高星表示：“对我们这样没有多少存款的人，这是最快得房的一种方式。”

房产中介乔华对贝壳财经记者举例“实际成交价格为135万元的房子首付21万元（占比15%），贷款是114万元（占比85%），我们会拉高房屋评估价，给银行上传信息房价158万元。按158万元的房价来贷款，首付是24万元（占比15%），贷款是134万元（占比85%）。”

“实际成交价格是135万元，贷款就贷了134万元，就相当于0首付购房。”乔华称。

▲房产中介乔华举例0首付购房方案。  图片来源：聊天记录截图

推“0首付”政策的开发商和房产中介屡见不鲜。

广州黄埔科学城某地产售楼部工作人员张骏对贝壳财经表示，可以“0首付”购房，并给出了两种方案：一种是办理“首付贷”，利率是3.8%；另一种是9万元的首付，剩下免息分期还款。

所谓的“首付贷”是一种低利率的商贷，“如果首付不够，可以做两笔贷款。”张骏称自己所在的售楼部和部分银行都有合作。对于是否真的能用于付购房首付，他表示，“只要银行能批下来就没问题。”

另一种免息还款的方案，针对部分房地产项目，张骏表示，“免息还款通常还款期限较短，多为3-5年。”不过，张骏也坦言，“0首付购买，月供压力会比较大”，他并不推荐0首付购房。

房屋中介黄丽华口中的“0首付”购房方案则显得更为隐秘。黄丽华声称：“0首付购房属于公司内部折扣价，自己所在的公司属于金融公司，利用金融杠杆操作0首付购房。”

“我们手里的资源具有金融属性，和地产公司有区别。”黄丽华未在线上透露0首付购房具体方案，表示可以去现场面谈。贝壳财经记者在黄丽华的社交媒体上看到其宣传广告包含“0首付”买房、多种贷款方式“拿房倒拿钱”“最新深房抵押贷额度5000万元，年化利率2.6%”“最强装修贷额度100万-300万元，利息2厘”。

▲购房广告海报。图片来源：黄丽华社交媒体截图

“‘0首付’通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。”8月2日，郑州市住房保障和房地产管理局曾发布风险警示称，“0首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，还存在较大的骗贷法律风险。

"以贷还贷"陷阱：

提前还款变负债重压

房贷之乱还不限于首付层面，存量房贷还款违规操作也时有发生。

7月22日，据中国人民银行网站消息，1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点，分别由3.45%、3.95%调整为3.35%、3.85%。随着LPR下调，新发贷款利率随之下调，但部分存量房贷利率依旧偏高，且与不少银行的消费贷等贷款存在利率差，这就使得“以贷还贷”有了可乘之机。

“消费贷能还房贷？”社交平台上，一位网友留言：“我就这么干，我妈借我30万，我先去还了，再贷出来还给她。”这位网友告诉贝壳财经记者，用消费贷还房贷要多转几手，不能直接转进房贷账户。

▲社交媒体留言截图。

河北市民王红霞也有“以贷还贷”的想法。她的房贷利率目前仍超过了4%，而大部分银行的消费贷利率仅3%左右。王红霞据此算了一笔账，按照现在的房贷利率，她每月需要偿还8000元左右的房贷，若借三年期消费贷后提前还房贷20万，房贷月供可减少两千元左右，但每月还会新增消费贷月供五千元左右。

易居研究院副院长严跃进也为记者算了一笔账：“以贷款30万元本金为例，传统房贷分30年还清，总支出约为51.56万元，每月还款仅1432元，若借消费贷（3年还清）还房贷，总支出虽减少了近20万元，但每月还款额度高达8698元。”

▲上文的推算房贷还款情况。受访者供图

严跃进认为，房贷还款期限长达30年，消费贷普遍还款期限在1-3年，“借贷换贷”看似贷款利率低了，实则每个月的还款成本会在增加，并未减轻购房者负担。“借贷换贷”本质上没有真正减小房贷压力，反而容易弄巧成拙。

“现在消费贷利率普遍为3.4%。”工商银行一个网点客户唐经理告诉贝壳财经记者，贷款期限在1-3年，还款方式有三种分别是等额本金、等额本息、按期还息一次还本，申请额度视申请人近一年的收入情况而定，申请额度最高是30万元。

贝壳财经记者了解到，有部分银行消费贷利率已降至2.9%左右。

“首先以贷还贷是不合规的，其次消费贷额度小置换房贷没必要。”上述工行的唐经理也告诉贝壳财经记者，“只要是通过转账的方式，无论怎么转都能知道。”（消费贷）用途只能用于消费，一旦银行发现消费贷不是用于消费用途，会要求申请人提前还款，申请人将面临资金压力。

“减负”攻略触法网，

购房成本调控持续前行

“0首付”“借贷换贷”重出江湖，这份“减负”攻略风险可不小。

有银行人士告诉贝壳财经记者，一旦发现信贷资金被违规挪用，将被银行提前收回。若信贷资金被挪用，银行可合法合规提前收回；而若致使银行受到损失的，可能会涉嫌骗贷罪，甚至贷款诈骗罪。

中指研究院市场研究总监陈文静向贝壳财经记者指出，“高评高贷”方式本身属于违规“骗贷”行为，如果银行在审批环节发现异常，也会对购房者的个人征信造成影响。

而针对部分开发商或中介提出的“首付贷”，严跃进指出，“首付贷”被严令禁止，购房首付不允许以其他方式支付，若以商贷用作首付贷，则利率及偿还方式均与传统房贷存在差异，无形中增加了购房者还款压力。

2022年3月，银保监会官网发布相关风险提示称，诱导或默许一些消费者将信用卡、小额信贷等消费信贷资金用于非消费领域，比如买房、炒股、理财、偿还其他贷款等，扰乱了金融市场正常秩序。

早在2017年9月9日，住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》就明确，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资行为。

消费贷用于非消费用途更是被严令禁止。国家金融监督管理总局2024年发布的《个人贷款管理办法》明确提出，个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。

为了进一步降低购房成本，各地仍在因地制宜不断推出相关政策。

从监管来看，今年以来5年期以上LPR已累计下调35个基点，“5·17”房地产一揽子政策落地，首套、二套住房首付比例分别下调至15%、25%，取消全国层面首套、二套商业房贷利率下限，同时下调公积金贷款利率。

从地方来看，各地积极落实“5·17”政策，降低首付比例、降低房贷利率，当前不少城市首套房贷利率已经降至3%左右。除此之外，今年以来已有广州、成都等超20城支持提取公积金支付首付款，同时也有广州、杭州、成都等超20城优化首套住房的认定范围，按区认定首套。

陈文静认为，这些均有助于降低居民的购房门槛和购房成本。

（文中高星、乔华、张骏、黄丽华、王红霞均为化名）

观点：

零首付购房重出江湖，

监管不能“睁只眼闭只眼”

“楼盘开发商先将首付款打入我的银行账户，我再把这笔钱转到开发商指定账户。零首付相当于是开发商预先帮垫付的首付”“（房子）实际成交价格是135万元，（做高评高贷）贷款就贷了134万元，就相当于零首付购房”……据新京报报道，近段时间以来，诸如零首付购房、借贷换贷等操作，在不少地方重出江湖。

实际上，几乎每逢房地产市场进入大的调整周期，都会出现这类现象。很大程度上说，这是开发商、中介、购房者等参与者合谋的产物。但无论基于个人权益保障，还是就房地产市场和金融业健康发展而言，这类明显带有“擦边球”嫌疑的操作，都具有相当风险，必须警惕。

就拿被一些开发商、中介反复使用的零首付购房噱头来说，看似降低了“上车”门槛，但“羊毛出在羊身上”，购房者后期的利息支出和月供压力却更大。一旦收入出现波动，恐将产生一系列违约风险。

此外，零首付往往还涉及签订阴阳合同等违规操作。这意味着，很多约定不能直接在合同中体现，也就失去了法律保护，一旦房企无法兑现承诺，购房者不仅“房钱两空”，还可能涉嫌骗贷。也因此，监管层面早就明令禁止零首付购房。

同样，以消费贷来还房贷，看似是参与了一场“套利”游戏，但由于两种贷款的偿还期有明显差异，购房者减少的利息支出，却是以短期还款压力大增为代价的。同时，该做法一旦被银行发现，轻则面临征信处罚，重则可能涉嫌骗贷罪。

特别要注意的是，与过去的房地产周期和社会发展基本面相比，当前个人收入增长预期，以及房价走势所面临的不确定性均明显增大。这意味着，个人参与零首付购房等“擦边球”操作的风险，也被进一步放大。

举个简单的例子。此前，很多人之所以乐于通过零首付立即“上车”，是笃定房价的上涨趋势。而当前，房价持续上涨的预期已发生显著变化，若再以过去的“经验”来指导今天的行为，明显“不合时宜”。

因此，不管从哪个角度来说，对于一些被明令禁止的、有法律风险的购房或者降贷操作，每个购房者、房贷人都该保持审慎，避免被开发商和中介所“忽悠”——既要树立规则意识，也要坚持量力而行。

当然，零首付购房等营销噱头重出江湖也提醒，在经历一个强调控的房地产周期后，在松绑过程中，需要精准遏制一些乱象随之抬头。尤其是对一些与法律法规底线相抵牾的操作，就该“一抓到底”。这也是房地产调控坚持“有所为，有所不为”的应有之义。

不可否认，在当前背景下，一些开发商、中介面临现实的去库存和业绩压力。但建立在违法违规基础上的营销方式，无疑与房地产和金融业的健康发展需要相背离，也恐遮蔽市场的真实面貌，发出错误的市场信号，从而积累新的风险。可以说，越是市场深度调整阶段，越要警惕这些乱象。

对一些明显的违规违法操作，一些地方政府和监管部门当予以坚决打击，真正为房地产和金融业的健康发展划定底线。这也是稳定各方预期的重要方面。地方不能出于房地产的“托底”压力，就对一些乱象也采取睁只眼闭只眼的放任态度，该有的底线必须守住。

当然，一些“借贷换贷”的操作依然有市场，是否说明存量房贷利率的下调仍有空间和必要，也值得决策层面予以正视。

置于新的房地产发展周期，以及房地产调控持续松绑的今天，有一点必须重申：对各类冲击法律法规底线、暗藏风险的市场乱象，依然应给予高度警惕，切实把握好“放”与“管”的平衡。这也是“构建新的房地产发展模式”的内在要求。