4月27日，改造后的北碚偏岩古镇。记者 罗斌 摄/视觉重庆

春日暖阳顺着黄葛树虬结的枝干黏黏稠稠地往下“淌”。光影斑驳的树下，一溜竹制的桌椅边坐满了游客。茶馆老板谢亲奎穿行其间，送水、倒茶，忙得不亦乐乎。他身后，一间小瓦屋的牌匾上写着“谢四茶馆”。

这家位于北碚偏岩古镇的茶馆，以前每年顶多能赚5万元，如今这一数值已经超过10万元。

谢四茶馆是偏岩通过城市更新大幅提升旅游综合收入的缩影。2024年，这里的游客量从此前的年均50万人飙至132万人，旅游综合收入突破8000万元。

古镇是旅游市场中的红海，烂尾项目和失败案例比比皆是。北碚偏岩古镇为何能找准“门道”？这背后，是一套“政府掌舵、市场扬帆”的打法。

一个处处危房的古镇

偏岩有300多年历史，至今仍保留着书院、戏台等古建筑，黑水滩河穿越古镇，岸边50多棵百年黄葛树盘根错节。

10多年前，偏岩启动旅游开发。谢亲奎瞄准商机，在河岸边租赁了一家铺面，开起了茶馆。

但偏岩老街上的房屋总面积约2万平方米，由于缺乏系统维护，超过七成的房屋成了D级危房。这些房屋中，国有的、私有的互相交叉，加上公私混杂、公房私用、资产权属纠纷等问题，房屋修缮和街面改造困难重重。

一个处处是危房的古镇，自然就留不下消费者。“游客大多只有夏天来，到河里划个水，打个麻将，然后在街上随便吃碗豆花饭就走了。”谢亲奎回忆说，生意差的时候，忙活一天只有几十元收入。

2023年秋天，一则偏岩即将升级改造的消息传遍古镇，但谢亲奎不以为意。作为古镇旅游从业者，他看到过太多失败案例。

重庆市住房和城乡建委相关负责人坦言，古镇旅游开发中，过去不少政府部门都是“甩手掌柜”，全权交由企业操盘，后者急于变现，让不少古镇变成了千篇一律的小商品街，或者沦为毫无特色的低端食街。更有甚者，只顾短期利益，不考虑古镇的历史文化保护，最终留下一地鸡毛。

一次全新的合作“打法”

但这一次，北碚区采取了完全不同的“打法”。

2023年9月，北碚区住房城乡建委启动偏岩老街城市更新项目，探索项目化“建投运”一体模式。项目由国企平台——重庆缙云资产经营（集团）有限公司（以下简称缙云公司）牵头打造。

国企平台公司首先摸清资产底数，工作小组挨家挨户走访，核查古镇资产户主信息、权属性质、面积信息、安全情况等21类清单要素，梳理了2900余项资产信息。然后厘清权属边界，分类建立产权纠纷房屋、经济纠纷房屋、超红线房屋等问题化解台账，联动规划、国资、法院等部门建立权证办理联合会审机制。

理清了产权关系，资产整合马上展开。缙云公司建设部部长刘燕介绍，他们通过收购、租赁、合作经营等多种模式，获取了古镇老街六成房屋的产权或使用权，让古镇的整体打造有了基础。

拿到了大部分古镇房屋的所有权或经营权，缙云公司是要推倒重来吗？铺面被租赁收回的谢亲奎也曾有过这种担心。不过，他很快发现自己多虑了。

缙云公司通过增加隐藏式钢架、结构柱，对旧墙体进行大面积保护，同时通过喷涂、打磨、刮擦等“做旧”手法，让新建墙体融入老旧墙体中。这样，在建筑结构安全等级提升的基础上，其整体风貌及古镇一字形街巷肌理，也被完整保留了下来。

但谢亲奎新的担忧又来了：一家并没有旅游开发经验的国有资产运营平台公司，如何能拿出让游客满意的旅游产品？

北碚自有高招——邀请在全国创下多个成功案例的陕西袁家村旅游开发公司进行合作。该公司与缙云公司按照51∶49比例出资成立合资项目公司，作为古镇运营主体。政府平台公司打造硬件，确保古镇风貌不走样，市场化的专业公司负责运营，提高效率，一个分工明确的政企合作机制，建立了起来。

一种“一荣俱荣”的利益机制

具体如何运营？上述合资公司的答案是“四个统一”，即统一规划商业布局、统一招商、统一管理、统一供应链。

就统一规划而言，合资公司依据偏岩古镇的生态人文资源，划定了“三街两组团”的商业布局图。每个街区或组团已有哪些业态，预留的铺面需要补充哪些业态，游客一目了然，后续招商也有章可循。

如谢四茶馆就被规划成为老街上的文化休闲业态，旁边还规划了民宿、手工坊等。再远处是中央仓、乡村大学堂、永泰恒商号等。一个多元交叉的商业业态布局，打破了偏岩古镇过去“豆花饭占了半条街”的窘境，让游客“耍起来不重样”。

在此基础上，合资公司还制定了分类招商引资策略，例如：针对民宿、书店、酒吧等投资金额大、收益见效慢的项目，他们采取国资领投、民资跟投的方式；针对投资金额小、产品同质竞争激烈的小吃业态，采取国企全额投资、优选项目手艺人的方式；针对大型餐饮等存量商户，通过减免租金、分配让利收益等方式扶商养商。

谢四茶馆也与合资公司签订了新的合作协议。但这次不是简单的房屋租赁关系，而是一种利益共享机制。茶馆不再直接缴纳租金，而是每个月从营业额里上交保底金额给公司。超过保底的部分，公司收取营业额的10%—25%，其他收入则归租户所有。

统一供应链，就是对古镇餐厅的食材进行统一配送，以此来确保食品安全和品质。

“我的茶馆不仅是我自己的生意，还是整个古镇的一部分。我的收入与古镇整体收益挂钩，大家一起赚钱。”谢亲奎说，通过构建这样“一荣俱荣”的共同体，商家和运营公司才能真正“劲往一处使”，从而提供更好的产品和服务，吸引更多游客。（新重庆-重庆日报记者 吴刚）