供暖季到来，暖气漏水纠纷也接连不断，有的是因为老旧供热设施锈蚀渗水，有的是因为业主擅自拆改管线引发漏点，还有的是因为供暖上水通知不到位、家中无人看守，导致水漫房间等。这些问题不仅会造成直接财产损失，更容易让业主、租户、物业、供热公司陷入权责之争。那么，类似法律风险应该如何防范呢？

提醒1擅自拆改殃及邻里需担责

案例

303室业主付某与302室业主徐某是邻居。一日，付某发现自家被水泡，无法入住，只能在外租房。后经相关部门查明，原来是301室业主称暖气不热需要调试，供暖人员在接到物业报修后，误将302室管井内供暖阀门开启。因徐某对室内供热设施进行了拆改，且供热水管未做封堵，在供暖人员误开供暖阀门后，302室客厅暖气跑水，直接流入303室中。付某将徐某、物业公司和供热公司一并诉至法院，要求赔偿自己的租房损失。法院审理后认为，徐某确有私自拆改室内供热设施的行为，且在拆除后未及时安装替换供热设施，也未对供热水管管口予以临时性封堵，未尽到充分的谨慎义务。同时，供热公司工作人员错误操作，是无法预见的意外事件，因此物业公司无需承担责任，供热公司应当对损害后果承担一定损害赔偿责任。最终，法院判决徐某和供热公司分别承担60%和40%的责任。

法官提示

根据民法典第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。第一千一百七十二条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。第一千一百九十一条规定，用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。用人单位承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿。

本案中，徐某和供热公司工作人员的错误行为导致302室暖气跑水、303室被浸泡，属于分别实施了侵权行为造成了同一损害，法院结合双方的过错程度划分了责任比例。由于工作人员的调试行为是在执行工作任务，应由用人单位承担责任。

在供暖系统中，每个房间所配备的散热器数量以及每段管道的直径和长度，都是基于精确的工程计算和专业设计，任何未经许可的拆改均可能影响整个供热系统的运作，因此各地对于供热设施的拆改均做了严格的限制。依据《北京市供热采暖管理办法》第二十一条的规定，用户不得拆改室内共用供热设施、扩大采暖面积或者增加散热设备。如果用户在装修时需要拆改室内自用采暖设施的，应当经供热单位确认不影响其他用户正常采暖和不妨碍设施维修养护。否则，用户因私自拆改室内供热采暖设施造成他人损失的，应当承担相应责任。

提醒2不同位置漏水责任主体有差异

案例

一日，邢某家屋顶的供暖水管破裂漏水，导致屋内部分物品被浸泡受损。经调查发现，漏水发生前，该管道年久失修，供热公司未对其进行检修和更换。同时，物业公司此前曾对屋面防水进行施工，在屋顶加装了一层防水，导致排水口被阻断，无法对供暖管道进行检修。邢某将供热公司与物业公司诉至法院，要求二者赔偿漏水造成的损失。

法院审理后认为，涉案漏水管道属于公共供热设施，供热公司作为供热服务提供方，应当定期巡检和维护供暖设备，其未能及时检修导致水管破裂，因此应当承担侵权责任。物业公司对涉案楼顶具有管理及维护的职责，其所做的防水工程不应仅局限于防止漏雨，而应当考虑到涉案屋顶的具体情况，防止其他设备故障引发业主房屋漏水，物业公司对房屋漏水也存在过错。最终，法院认定供热公司和物业公司各承担50%的责任。

法官提示

《北京市供热采暖管理办法》第十三条第一款规定，供热单位应建立供热设施巡检制度，对管理范围内的供热设施进行检查，并做好记录。第二十条规定，供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任。据此，供热单位对于供热设施的管理维护存在范围限制，即限于室外供热设施和室内共用设施。

民法典第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分以及公共设施等为全体业主共有部分，应由物业公司负责维修和养护。本案中的屋顶防水工程属于物业公司服务范围，该公司未能考虑到涉案屋顶的具体情况，且未能防止供暖水管等屋顶设备故障导致业主房屋漏水，与邢某损失的发生具有因果关系，因此物业亦应承担相应责任。

漏水发生时，住户首先应查看漏水点的位置，不同位置的供热采暖设施责任主体不同。供热单位对室外部分和室内共用供热设施承担管理维护的责任；住宅用户负有发现室内供热采暖设施异常、泄漏以及及时向供热单位报修的责任。如因室内非共用管道漏水，且未及时报修导致的损失，由业主自行负担，不能因漏水而拒缴供暖费。其次，物业公司应配合供热公司完成供暖工作，做好管道井、楼体防水、公共区域管道等公共设施的管理和维护，如因疏于管理造成漏水损失，物业公司也应承担相应的赔偿责任。

提醒3疏忽大意造成损失难逃赔偿

案例

李某购买了一套二手房，上任房主在装修时将供暖管道拆除，李某购房后并未修复便直接将其出租给一家房地产公司作为员工宿舍。供暖季来临前，热力公司张贴试水通知后，对管道进行供暖打压试水。试水过程中，房地产公司无人留守案涉房屋，以致暖气漏水导致楼下房屋被淹泡。楼下业主就损失起诉了李某，法院判决李某赔偿6万元。李某认为漏水是因供热公司、某房地产公司原因导致的，因此在赔偿完毕后，将二被告诉至法院要求赔偿前述损失。法院审理后认为三方对案涉损失均存在过错，最终判决各承担三分之一的责任。

法官提示

根据民法典第一千一百六十五条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。本案中，某热力公司是供暖单位，应定期对房屋外部供暖管道及配套设施进行检查及维修，其未能履行前述义务，未能及时发现案涉房屋内外回水管道均不能正常使用的情况，导致漏水，造成损失，应当承担侵权责任。

根据民法典第七百一十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。承租人承租案涉房屋，对房屋及屋内设施实际占有、控制和使用，应注意房屋内相关设施功能是否完好，在供暖打压试水期间应在案涉房屋留有专人注意供暖设施运行情况。某房地产公司未能履行上述义务，对损害的发生也存在过错。

民法典第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。据此，房东作为房屋的所有权人，对于房屋的设施有维护、修复的义务，其将房屋出租时应保障房屋结构及内部设施完好且符合相应的使用功能，以保持房屋的适租性，同时也应避免因上述设施损坏而给他人造成损失。李某在房屋出租前未对房屋供暖设施进行检查和修复，便将涉案房屋出租，对涉案损失的产生同样负有责任。

因此，房屋出租前，房东应确保各项供热设施安全可靠，对于已经老化的管道、阀门，及时向物业报修、更换。租客在入住后，也应定期检查设备设施状况，正确使用供热设施，关注物业的相关通知，试水期间家中留人，发现问题及时与房东和物业沟通处理。

提醒4报修不及时扩大损失责任自担

案例

王某回家发现暖气漏水，地板、家具等均被浸泡。他认为，供热公司是在未通知的情况下给暖气打压试水，且自己在发现后联系对方维修，供热公司一直推脱未上门处理，应承担其漏水损失并要求支付精神损失。供热公司称，其已做好通知工作，且在接到业主告知漏水的电话后马上派员工上门检查，但被王某拒之门外，漏水一周后王某才自行找人进行了维修。

法院审理后认为，供热公司应当在接到报修通知后及时前往业主家中进行供热设施的相关维修，虽辩称王某不让其进门维修，但未就此提供证据证明。因此，供热公司未能及时提供维修服务，应当承担侵权责任。而王某在供热公司未能入户维修且漏水事实持续发生的情况下，应当自行及时采取相关措施避免损失进一步扩大，因此王某对于损失扩大部分应当自行承担责任，且无法支持其精神损害的主张。

法官提示

民法典第一千一百七十三条规定，被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。第一千一百八十三条第二款规定，因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。《北京市供热采暖管理办法》第二十条第二款规定，住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。本案中，王某在发现家中漏水时，应当及时向物业或供热公司报修，在供热公司未上门维修的情况下，漏水持续发生长达一周，导致室内被浸泡损失进一步扩大。因王某对漏水损失的扩大存在过错，可以减轻侵权人供热公司的责任。

供暖季来临时，业主应关注小区业主群，告示栏，单元门口发布、张贴的供热通知，保留联系方式，上水时家中留人，检查室内暖气管道等供热设施外观是否存在漏水现象。一旦漏水，应当第一时间联系物业、供热公司，同时对现场进行拍照、录像固定漏水点和损失情况，必要时可联系公证机构进行公证并保留公证费支付记录、发票等。若物业、供热公司未能提供维修服务，可自行联系维修机构，避免损失进一步扩大。对于漏水导致的财产损失数额，通常可在诉讼过程中申请法院委托鉴定机构进行鉴定而无需自行委托。需要注意的是，精神损害抚慰金、尚未实际发生的费用等在大多数漏水的侵权案件中不会得到支持，被侵权人应当合理主张权利，避免过度主张。