近年来，中国养老产业市场规模呈现稳健增长态势。艾媒咨询数据显示，2027年养老产业市场规模有望达20万亿元以上。

今年年初发布的《中共中央 国务院关于深化养老服务改革发展的意见》提出，到2029年，养老服务网络基本建成，服务能力和水平显著增强，扩容提质增效取得明显进展，基本养老服务供给不断优化。5月初，中国人民银行行长潘功胜宣布设立5000亿元服务消费与养老再贷款，引导商业银行加大对服务消费与养老的信贷支持。在业内看来，金融支持养老政策的进一步完善，将助力养老服务产业构建新生态。

在银发经济浪潮下，如何借政策之力，实现产业的提质升级？市场化养老机构如何构建服务体系以及商业模式，推动行业向前发展？带着上述问题，《证券日报》记者深入采访了行业专家、企业代表以及一线从业人员，试图从中探寻养老服务产业的高质量发展之路。

市场化养老机构扩围

“十四五”规划提出，到2025年，城乡老年健康服务体系全面覆盖。为此，近年来各地政府纷纷成立国资康养企业，充分发挥国有资本资源整合的优势，入局市场。与此同时，险资、房企、科技公司与国有企业形成合力，共同推进养老产业结构优化、服务升级，养老模式逐渐从传统模式向多元化方向转型升级。

当前，市场化养老机构主要以三大模式运作：一是由政府或地方平台主导的“公建民营”模式；二是险资等长期资本推动“保险+养老”等模式；三是聚焦“服务力”的养老模式，这部分以民办养老机构为主。

在“公建民营”模式方面，数据显示，截至2024年末，全国有60多家地方国企康养集团，主要采取政府出资，社会力量运营的“公建民营”的养老模式。例如，深业颐居坪山康养中心作为深圳首个养老助残服务综合体，由深圳市坪山区人民政府建设，国有养老托育资产管理运营平台深圳幸福健康产业（集团）有限公司运营。这类政府平台主体得益于较为强大的资金实力以及政策资源在养老服务产业的发展中具有独特的优势，资源禀赋的不同也决定了它们的发展路径和业务模式各有特色。

在“保险+养老”模式方面，得益于“资金+客源”的天然组合优势，不少养老机构规模持续扩张。例如，截至2024年底，依托“保险+医养”复合型服务路径的泰康之家（北京）投资有限公司（以下简称“泰康之家”），已在全国36个城市布局43个项目，其中24家社区已投入运营，服务居民约1.5万人。

“保险资金具有规模大、成本低、周期长的特点，契合养老产业资金需求。‘养老+保险’模式可借助保险产品提前锁定客户，稳定入住率；同时，产业链生态已基本实现闭环，向上可联动养老保险、护理险，向下可整合医疗、康复服务，构建‘保险—服务—社区’一体化生态体系。”上海克而瑞信息技术有限公司旗下北京漾美企业管理有限公司总经理王秀玲向《证券日报》记者表示。

民办养老机构需要在产品、服务、定位等方面持续升级，探索更具可持续性的运营路径。观点指数研究院数据显示，2024年民办养老机构占比提升至58%，在整体养老格局中的占比明显提升，成为推动养老产业发展的重要力量。

从《证券日报》记者调研情况来看，一些市场化程度较好的民办养老机构正通过优质服务逐渐被消费者接受。

以椿萱茂养老运营管理有限公司（以下简称“椿萱茂”）为例，其在北京、上海、成都等一线及核心二线城市已布局近30个养老项目，积累起相对成熟的产品模型与客户认知，并成为“广东院舍照顾服务计划”认可服务机构。

近日，记者到位于北京市顺义区的椿萱茂和园长者社区做深度采访。作为北京首宗A61类养老用地项目，椿萱茂和园已运营近四年。步入大堂，只见几位工作人员正有条不紊地忙碌着，长者手里捧着咖啡或茶水，有的下棋，有的打牌，不远处的影音室中传来轻快的音乐。

在图书馆、舞蹈室、健身区和健康中心，老人们三三两两自由活动，有的练习太极，有的跳舞唱歌。椿萱茂工作人员告诉记者，在这里，老人可以组织社团活动，也可以成为社团的“主理人”。

“郭阿姨已经快八十岁了，可你看她那状态，真跟五十出头似的。穿上裙子就能跳，给个麦克风就能唱起来，活力十足。”一位工作人员笑着对记者说，自入住以来，郭阿姨不仅担任“茉莉花舞团”的团长，还代表椿萱茂和园参加社区舞蹈比赛。

一眼望去，这里不像一座传统认知上的养老院。只有走进老人居住的公寓内部，看到报警系统等适老化细节，以及护理人员常驻的健康照护体系，才能够感受到养老社区的定位。据悉，椿萱茂和园自2021年7月份投入运营以来，通过社区化、活力化、多元化的服务形态逐步打破社会对于传统养老机构的刻板印象，成为近年来养老行业走向品质化发展的缩影。

椿萱茂副总经理陈思向《证券日报》记者坦言，“标准化+精细化”的运营能力是支撑公司不断成长的核心竞争力。

“轻重并举”激活新养老模式

在众多发展模式中，市场化养老机构靠“品质服务”蹚出一条新路，与此同时，“养老+地产”“养老+医疗”“养老+科技”等“轻重并举”新发展模式也在探索中。但无论是哪种商业模式，“轻重并举”是激活产业发展新模式的大方向，也是有效盘活闲置资产的重要途径。

在“养老+地产”方面，一些房企正将旗下自持物业作为试验田，试图通过引入专业养老运营团队，实现资产活化与收入再平衡。

“目前市场上存在大量重资产存量资源，养老产业的兴起为这些资源的盘活与变现提供了新契机。在各方普遍看好养老行业的背景下，借助养老模式激活存量资产，成为推动产业发展的重要路径。”椿萱茂总经理助理刘星星表示，养老机构将已有的管理经验和服务体系对外输出，也是必然趋势。

如何设计合作机制成为这一模式跑通的关键。“纯轻资产模式，很多人一开始并不太能接受，因为它意味着只收咨询费和管理费，不做业绩兜底。”陈思表示，但这个模式一定是有市场的，建议运营方适当降低固定费用，同时参与未来的收益分成，实现和资产方的利益绑定。“运营方可以盘活存量资产，赚服务的钱，资产方则可实现资产增值，大家各取所需。”

在“养老+医疗”服务融合方面，众多民营养老机构也在积极探索医养结合的新发展路径。比如，上海星双健投资管理有限公司（以下简称“复星康养”）依托复星集团在医药研发、医疗健康、保险金融以及文旅消费等领域资源，构建“医药+医疗+保险+康养+文旅”的服务生态闭环。截至目前，复星康养已拥有18家医院核定床位6578张，康养板块总床位超过1.1万张，并积极与衡水城投、重庆城投等地方平台展开合作。

再比如，椿萱茂在苏州开设的护理院，为长期卧床、晚期姑息治疗、慢性病患者、生活不能自理长辈及需要长期护理服务的患者提供医疗护理、康复促进、临终关怀等服务。

更重要的是，在人才缺口难以短期弥合的背景下，科技赋能将成为养老服务的重要补充，“养老+科技”也被视为未来智慧养老的重要支撑力量。

在5月21日召开的具身智能康养机器人协同发展大会上，苏州麦迪斯顿医疗科技股份有限公司、创耀（苏州）通信科技股份有限公司等上市公司与上海机器人产业技术研究院等，共同启动产业协同发展机制，打造康养场景下任务驱动的群体智能平台。此前，上海傅利叶智能科技有限公司等具身智能科技公司也表示加码康养场景。

北京安馨康养产业投资集团有限公司董事长鄂俊宇向《证券日报》记者表示：“‘养老+科技’一定是未来的大趋势，但关键在于科技企业要真正理解养老服务的真实场景和需求。未来，无论是照护机器人还是智能设备等其他智慧养老模式，都有望进入老人生活，但产业和科技之间需要更紧密的配合，才能把技术真正转化为有效的服务。”

运营爬坡慢如何破局？

养老服务产业无疑是长坡厚雪的赛道，但其市场化发展尚处在成长阶段，仍需迈过一些难关。

《证券日报》记者在采访中了解到，当前，市场化养老机构平均入住率约40%，即便是非常优异的养老机构，一个项目从投入开始，也通常需要数年才能实现盈亏平衡，没有稳定融资、协同主业的支撑，普通运营机构很难坚持下来。

“行业所谓‘不盈利’的核心问题在于投资回收周期较长。”陈思介绍，一般而言，项目需经历3年至5年才能达到60%以上的稳定入住率，进而实现运营成熟以及稳定盈利空间。

“运营爬坡慢，问题在于整个市场仍处于早期发展阶段，客户观念尚未真正转变。”陈思表示，大众对养老机构的接受度还不高，很多人并没有真正把它作为一种必要的养老选项。她预计，这一现象或将在未来五年内发生变化。“等到‘65后’‘70后’真正进入高龄阶段，开始面对养老现实时，市场需求会更加明确，到那时，市场才算真正成熟。”陈思说。

除资金压力大与市场培育期长外，人才短缺也是行业发展的瓶颈。数据显示，截至2024年年末，我国60岁以上人口已超3亿，其中失能、半失能老人早已超过4000万，对专业的服务需求日益增长，但从业者供给严重不足。

简言之，尽管行业养老服务能力不断提升，但高投入、长周期运营、专业人才短缺等现实挑战，仍制约着行业发展。如此一来，政策支持与产业模式创新则成为关键破局点。

在政策端，2024年，民政部等12部门联合印发《关于加强养老服务人才队伍建设的意见》，围绕养老服务人才“引、育、评、用、留”等关键环节，提出系统性政策措施。

各地方政府部门也围绕人才培养持续释放政策红利。当前，多个省份出台针对养老护理员的培训补助和入职奖励机制。以山西为例，自2023年7月份起，对新入职并从事老年服务的人员给予3万元至6万元不等的一次性入职奖励。同时，多地以养老护理员为试点，持续完善养老服务技能人才职业技能等级制度。

在财政金融支持方面，2024年，中国人民银行等九部门联合印发《关于金融支持中国式养老事业 服务银发经济高质量发展的指导意见》。同时，各地还通过“公建民营”、长期运营合约及运营补贴等方式降低企业前期资本投入门槛，撬动更多社会资本参与养老。

“未来，各地还可以通过加速推广长护险、深化医养协同改革、强化土地与税收支持等多种方式，破解产业发展难题。”王秀玲表示。

破局者已经出现。养老机构正打破传统单一的机构养老模式，将服务延伸至社区与居家场景，以实现更灵活的运营和更快的盈亏平衡。

“目前，公司主要在三方面延伸居家以及社区服务场景：一是线上智慧，通过设备联动实现远程监测和异常预警；二是机构到店，依托全国25家机构，为周边老人提供助浴、短住等服务；三是上门服务，涵盖照护、陪诊等项目。”刘星星表示，椿萱茂于2024年明确“居家智慧康养”作为战略赛道，聚焦居家服务与智慧化融合，构建了包含专业照护、医疗救护、学术科研、人才培养等全方位的服务体系。

随着服务模式日趋多元、政策环境持续优化，带动有经验的团队聚焦提升养老服务能力，推动产业往专业化、长期化的方向走，越来越多资本力量开始加快入场。

“虽然养老行业还是一个新兴产业，面临不少挑战，但我们确实感受到，现在愿意投资、愿意深入做养老的人越来越多了。”陈思表示。

REITs疏通“投融管退”新通道

随着资本不断涌入，养老服务产业更具制度性保障的退出机制也开始逐步成形，特别是在养老REITs政策的推动下，产业正在补齐“退”的一环，为社会资本长期深度参与提供了可预期的制度支撑。

2024年年底，民政部等24个部门联合发布的《关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施》明确提出，“支持养老设施纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行范围”。

“养老REITs的推出具有三重意义：第一，盘活存量资产、释放资金用于新建项目；第二，提高运营效率和服务质量；第三，拓宽融资渠道，吸引社会资本进入，减轻财政压力。”清华大学五道口金融学院研究员、中国保险与养老金融研究中心主任魏晨阳向《证券日报》记者表示，养老REITs不仅能优化资源配置，更有望推动产业从重资产向轻资产、从粗放管理向专业化运营转型。

“在美国，养老REITs已成为第五大REITs资产类别，股息收益率处于平均水平，高于公寓、工业等刚需类业态。中国养老REITs的发展也契合人口老龄化和资产盘活的双重趋势，未来市场空间广阔。”魏晨阳表示。

产业从业人员率先感受到了这一积极变化。陈思表示，有了明确的退出通道预期后，近年来，更多的企业愿意投资养老项目，包括国家开发银行等在内的金融机构也逐步涉足养老产业，提供更多的资金支持。

不过，能够适配的养老标的资源仍比较稀缺。一方面，以重资产模式参与养老产业的主体仍属少数，主要集中在部分保险机构；另一方面，REITs对于底层资产在规模、稳定收益和规范管理等方面的要求较高，市场中符合条件的项目仍属凤毛麟角。

“未来存量资产盘活有望成为养老REITs的重要供给。一些房企或地方国企已开始尝试将原本用于产业园、长租公寓等用途的存量物业，改造为专业化养老设施，通过引入成熟的养老运营方，实现资产用途转换和收益提升。这不仅为资金方提供了退出路径，也为运营方拓展市场提供了制度支持。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。

养老产业正在从“碎片化供给”走向系统性“生态构建”。所谓“生态构建”，核心在于贯通“投融管退”各环节，推动产业形成自我造血与良性循环机制。在投资端，险资、地产、科技公司与国有企业等主体正加快涌入；在融资端，政策性金融工具、商业银行信贷等多元化资金渠道逐步铺开；在管理端，“保险+养老”“公建民营”“轻资产输出”等模式并存，提升运营效率与服务供给能力；在退出机制方面，REITs正尝试打开资本退出的通道。

可以预见，随着银发经济政策扶持加码，养老产业发展路径逐渐明晰。未来，除了市场化养老机构让更多人能够享受到有品质的养老服务外，相关主体还需要探索更多的路径，让更多人“安享晚年”，助力养老事业从“服务供给”迈向“生态构建”的新阶段。