存量房贷利率到底怎么调

100万元25年期等额本息还款 调整后月供大约下降800元

9月29日晚间，中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》）。

根据《倡议》，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP（基点）的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

各银行不晚于10月12日就要发布操作细则，及时回应客户关切。值得一提的是，去年存量房贷利率也曾进行过一次统一批量调整，今年已是第二次。

为了从根本上解决新老房贷利差问题，央行同日发布公告，对现行房贷利率定价机制进行优化，允许借款人和银行协商变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，同时，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。

什么时候调？

10月31日前统一批量调整

《倡议》提出，各商业银行应认真落实倡议要求，抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。

各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

涉及哪些房贷？

所有存量房贷都涉及

《倡议》提出，各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。

值得一提的是，去年的存量房贷利率批量下调涉及首套房贷和“二套转首套”等客户，利率更高的二套及二套以上的存量房贷并未涉及。这一次，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。

利率能降多少？

部分二套房贷有望降1%以上

此前，央行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上宣布，本次存量房贷利率调整将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。潘功胜当时表示，之所以说是平均，因为贷款在不同时期放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，央行预测下降的幅度是一个预期的平均数。

今年5月17日，央行发布通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限。此后，除北京、上海、深圳外，全国其余城市均已取消房贷利率下限。根据《倡议》，此轮存量房贷利率批量调整后，大部分存量房贷的利率将降至LPR-30BP的水平，加点幅度本身已低于-30BP的存量房贷此次不会调整。

去年的批量下调中，绝大部分城市的存量首套房贷利率加点数已降至0，所以这次还能再降30BP。去年存量二套房贷没有调整，而二套房贷的加点数本身就较高。本次调整后，存量二套房贷利率的加点也可降至-30BP，部分存量二套房贷有望下降100BP，也就是1%以上。

月供能降多少？

100万元25年期大约降800元

潘功胜在国新办发布会上指出，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出。预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟表示，50个基点的降低，意味着每个存量房贷购房者100万贷款30年月供减少大约280元左右，30年可以减少利息支出10万元。

相较于本次调整，大部分存量房贷客户在明年重定价后更能感受到降息的力度。

若2025年1月1日为重定价日，假设北京某借款人调整前的存量房贷利率为LPR+55BP，调整前为4.75%（4.2%+55BP），2024年10月31日批量调整后利率降至3.9%（4.2%-30BP），一次性下调85BP，2025年1月1日重定价日后将降至3.35%（3.65%-30BP，假定2024年10月LPR降为3.65%）。

不难看出，这个借款人2025年的贷款利率比2024年下调了140BP，其中85BP是本次批量调整带来的，剩余55BP是这一年LPR的下行贡献的。

以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，借款人的房贷利率从4.75%降至3.35%，粗略计算，此前月供约为5700元左右，调整后月供将减至4900元左右，大约下降800元，全年减少利息支出近万元。（记者 程婕）