日前，北京出台楼市新政，除放宽五环外限购政策外，加大了公积金贷款支持力度，包括优化首二套房认定、提高二套房公积金贷款额度、降低二套房首付比例等。

据第一财经了解，目前北京地区银行已跟进执行。北京是7月底政治局会议之后首个出台楼市新政的一线城市，此次政策调整效果备受关注。不少业内人士判断，这将强化其他一线城市进一步优化限购和公积金政策的预期。

以房屋总价400万元，公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，若北京新政实施后，满足二套住房贷款调整为首套，购房者首付款最高可减少60万元，购房者置业初期压力明显减轻，月供也将减少253元。

北京公积金贷款提额

“文件生效就可以（按照新规）做（贷款）了，主要是二套房受益比较大。”第一财经记者周一以购房者身份咨询时，北京一国有大行工作人员表示，该行自上周六（8月9日）已开始执行新的住房公积金贷款政策。

上周五（8月8日），北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（下称《通知》），一方面进一步优化五环外限购政策，另一方面加大了住房公积金贷款支持力度。文件自8月9日起施行。

新规涉及公积金贷款的内容调整力度较大。首先是优化首二套房认定标准：《通知》称，住房公积金个人住房贷款借款申请人（含共同申请人）在北京市无住房，且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）或使用过1次公积金贷款并已结清的，执行首套住房公积金贷款政策。

其次是提高二套住房公积金贷款额度：《通知》称，借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30%。

这也意味着，购房者的二套住房公积金贷款最低首付比例将由30%（五环外）、35%（五环内）统一降至30%，不再区分五环外、五环内；贷款利率将由3.075%降为2.6%，进一步降低购房者置业成本。以公积金贷款100万元、30年等额本息计算，购房者总利息将减少约9.12万元，月供减少253元。

此外，结合前期相关政策，适用公积金支持绿色发展、多子女家庭购房政策的，二套房公积金贷款额度最多可上浮40万元，即最高贷款额度为140万元；首套住房最高贷款额度为160万元。

再次，《通知》提高了每缴存一年公积金的可贷款额度，即由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。北京住房公积金管理中心测算称，购房者如果要申请120万元贷款，将由需要缴存公积金11年零1个月降为缴存7年零1个月。

同时，新政也进一步落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。

这也是近一个月之内，北京二度优化公积金政策。此前7月中旬，北京住房公积金中心发布《关于进一步扩大提取住房公积金直付房租业务试点范围的通知》，一方面优化提取措施，即划转房租频率增加“按季直付”。缴存人申请“直付房租”后，公积金中心依据房屋租赁合同备案的租金支付周期，按月或按季划转可提取的住房公积金至住房出租机构账户，用于支付房租。

另一方面，新规将试点住房出租机构运营的商品房房源覆盖范围扩展至全市，公租房试点项目增加至3个，试点房源总量由4万套增加至33万套。

中指研究院政策研究总监陈文静对第一财经表示，公积金政策是本次政策涉及最多的内容，一揽子新规均有利于降低购房者置业成本和购房门槛，增强购房者置业能力，未来公积金政策仍有进一步优化预期，如支持公积金“带押过户”，进一步加大人才公积金政策支持等。

公积金仍是政策调整重要方向

“整体来看，7月30日中央政治局会议后，北京率先落地优化楼市政策，未来预计有更多城市跟进，上海、深圳进一步优化限购政策、加大公积金政策支持存在较强预期。”陈文静说。

此前7月，广州发文拟推进“商转公”政策，若政策落地，广州将成为继深圳之后第二个推行该政策的一线城市。对于满足条件的购房者，存量房贷利率有望从3%以上降至2.6%。中指研究院数据显示，今年以来，已有广州、沈阳、重庆等约20城支持、优化“商转公”政策。

但推行“商转公”的可行性与每个城市的公积金盈余及使用率情况等息息相关，多数城市对此设置了较高的门槛。相比“商转公”更多可为存量房贷减负，也有不少城市优化公积金提取和使用政策，以更缓和的方式刺激增量需求，这也是今年来各地政策优化的主要方向之一，涉及提高公积金贷款额度、支持提取公积金支付首付款、延长还款期限等方面进行优化调整。

据中指研究院不完全统计，年内已有深圳、杭州、西安等超30个市（区）跟进出台提取公积金支付首付款，跟进城市能级逐步延伸至一二线核心城市。

“（这些政策）对于职工的购房门槛、购房成本均有一定程度的降低，同时部分城市如深圳、苏州对于多孩家庭的额度上浮比例较大，能够更好地支持特定群体购房需求释放。”陈文静认为，未来将有更多城市跟进落地。

与此同时，市场对更多城市尤其一线城市进一步放开限购的预期也进一步升温。“放开符合条件的家庭购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡。”陈文静以北京举例说，今年1~7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，是新房市场的绝对成交主力地区，二手住宅成交套数五环外占比也超50%，本次政策落地后，一方面将对五环外的市场产生积极作用，另一方面，对于想卖出五环外二手房进行置换的群体也带来新的机会，可以促进这部分改善需求释放。

克而瑞地产研究报告也指出，去年一线城市购房限制性政策松动调整，除广州全域解除限购外，京沪深三城市依然保留核心区限购，外围区域有条件放开。但今年以来，京沪外围项目销售去化压力凸显，为行政性限制措施逐步退出市场打开了空间和可能性，通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，一方面可以消除投机顾虑，又能满足合理自住购房需求，通过释放郊区购房需求，既能缓解库存压力、提振经济，又能服务于人口疏解、区域协同等战略目标，成为房地产市场“因城施策”风向标，实现房地产市场平稳健康发展与城市可持续增长的双赢。

从统计局数据来看，今年1~7月，北京新房和二手房市场整体表现平稳，但7月出现转弱迹象。有北京五环外房产中介人士表示，新政后首个周末，咨询与带看量明显增加，但在成交层面体现还需要时间。