一生不买房、只租房住
能行吗？
很多人心中都有这样的疑问
其中最让人担忧的问题
莫过于等到年老时
还有没有房东愿意把房子租给自己
近年来
“老人租房难”的报道不断引发热议
我国人口老龄化进程不断加速
“不愿意租房给老人”的现象背后
到底有什么顾虑？
又该如何解决？
图源：视觉中国
“年龄限制”背后的隐忧
日前，“租不到房的60岁以上老年人”话题引发热议，有人表示，自己为了给65岁的母亲和年迈的外婆租房子，三天内见了20余家中介，却没有一个房东愿意租给她们，大部分中介还会直截了当地告诉她们“基本没可能”。中介还表示，如果房东在外地，或许可以帮忙隐瞒老人租房的事实，可楼上楼下都是邻居，万一被拆穿、房东要赶人走怎么办？
这虽是极端个案，却折射出老年群体在租房市场中遭遇的较为普遍的困境。
根据《第五次中国城乡老年人生活状况抽样调查》，全国独居老人比例已达14.2%，其中近20%依赖租房解决居住问题。城市独居老人的租房需求尤为突出。据社科院研究，19.8%的城市独居老人依赖租房或借住解决基本居住问题，其中更隐藏着一群“流动银发族”。这些因子女异地工作、房屋拆迁过渡等现实原因，产生阶段性租房需求的随迁老人成为了租房市场的“隐形群体”。他们怀揣着投靠子女的期待来到城市，却因种种原因被挡在住房之外。
现实中，许多老年人面对的却是中介的婉拒、房东的冷漠，甚至合同中的“年龄条款”。北京、上海等地的调查显示，超三分之二中介机构对60岁以上老人设限，要求“子女陪同签约”或直接拒绝。
“租房市场对老年人很不友好，我看了很多房子，房东一听要租给老年人立马变脸不租了。”北京的孙女士说。最近她要给来北京看病的父亲租房过渡，但因房东担心老人年龄偏大，容易出现意外，租房过程并不顺利。
上海的朱女士也遇到了同样的问题，“最近家里装修，要暂时租房给老人住。我们看上一间公寓房，但出租公寓房的中介公司却说所有公寓都不租给年纪大的租客。”朱女士说。
有媒体以租房名义致电北京、石家庄和济南等地多家房产中介。他们均表示，对于租房人的年龄，中介不会有要求。但是，部分房东可能根据租房者的年龄，以及身体状况考虑是否出租。
济南一家房产中介告诉记者，对中介来说，是不是老人租房，并没什么要求和忌讳，主要是一些房东会提要求。“一些房主要看老人的年纪和身体状况，担心出现摔倒、生病或死亡等情形，增加房东的风险。”该房产中介说。
北京的张先生从房东的角度，和记者聊了自己的经历：前几年，他把房子租给一对老夫妻，老人生活作息也比较规律，把房间收拾得干干净净，而且房租从不拖欠。他表示，房东不愿意租给年纪大的老人的原因是：老人居住风险大，尤其是一些意外事件发生，如摔倒或死亡，房主怕引起纠纷，甚至承担责任。
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以老人年事已高为由
拒绝履行租房合同
是否合法？
此前，上海市第一中级人民法院审理了一起房东以租客同住人中有“高龄失能老人”为由，拒绝向租客交房的案例。
租客高先生与房东王先生签订《房屋租赁合同》，租住人员包括高先生及其妻子、孩子、岳母、岳母家中一位老人以及护理人员。双方签订《房屋租赁合同》后，高先生支付了首期租金及押金。
合同签订后次日，王先生询问老人情况，得知老人94岁、生活不能自理。此后，王先生以租客中包含“高龄失能老人”为由，认为高先生隐瞒同住人的重要信息，构成合同欺诈，拒绝向高先生交付房屋，并向法院起诉，请求撤销《房屋租赁合同》，由高先生赔偿损失。高先生提起反诉，请求确认《房屋租赁合同》已生效，并由王先生支付违约金。
法院经审理认为，《房屋租赁合同》签订后，以租客为“高龄失能老人”为由拒绝交房，有违社会主义核心价值观，不利于建立和谐友善的社会秩序，有损老年人权益。王先生也未能证明其将同住人不能有“高龄失能老人”作为签订租赁合同的关键因素予以考量。故法院驳回了房东王先生的诉讼请求，支持了租客高先生的反诉请求，判决王先生承担违约责任。
法院指出，虽然直接以同住人是“高龄失能老人”为由拒绝出租的情况很少见，但出租人将高龄承租人排除在外的情况仍不时发生，与社会发展进程中对于日益增长的保护老年人权益的需求相违背。
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浙江大学新时代枫桥经验研究院常务副院长、浙江大学光华法学院钭晓东教授曾表示，从法律角度看，虽然《中华人民共和国老年人权益保障法》明确规定禁止歧视老年人，但房屋租赁属平等市场主体之间的民事活动，基于双方自由意志。房东或租赁平台有权选择承租对象，故法律条款上直接认定年龄限制违法存在一定障碍。“但这并不意味着可对此类歧视行为视而不见。应当借助相关法律法规和监管机制完善、激励引导和规范租房市场行为，确保老年人合法权益得到保障。”钭晓东教授说。
“老有所居”
还需更有力的保障
对于老年人租房难的问题，民政部、全国老龄办在2024年10月发布的《2023年度国家老龄事业发展公报》明确提出，要在公租房保障中对符合条件的老年人予以优先配租。这一政策显示出国家正在通过多种渠道来解决老年人的住房问题。
12月25日，北京泽亨律师事务所江丞华律师表示，《中华人民共和国民法典》中有关租赁合同的相关规定，只对租赁期限有相关的限制性规定，对于租赁用途、使用方式、有关的限制条件等则主要依照当事人双方自行约定。但是，针对承租人年龄限制的行为，国内现行法律并无明确规定，所以限制租客年龄的行为尚无法律的禁止性规定。
对于老年人租房的问题，江丞华认为，老人在租房时，可以增加担保人，或者约定好房主的免责条款，通过租赁合同约定相关细节，降低房主担忧。此外，有关部门可以积极出台激励政策调节老年人的租房市场环境，让符合条件的老年人可以优先配租到公租房。
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让房东接纳高龄老人入住，不仅仅是一个合同有效性的问题，其中涉及到复杂的权利-义务、风险-收入的平衡，在反对年龄歧视的同时，也要解决房东出租时的后顾之忧。
市场的问题自然主要还是依靠市场的力量来解决。随着老龄化程度加深，未来租房市场的年龄结构也会随之变化，针对老年人租房需求的服务自然也会增加，那么相应制度支撑要进一步完善，以合理化解租房风险。
针对支付能力的问题，可以利用现有法律制度当中的担保制度来减少房东的后顾之忧，此外，若老人在租赁期间发生意外乃至伤亡，需要司法判决坚决不“和稀泥”。否则，看似在一起司法判决当中照顾了所谓“弱势群体”，实则是不合理地加重了房东的负担，结果会导致租赁的大门对更多的老年人关闭。
老年人租房难的本质，是社会对衰老的恐惧被异化为经济风险。更深层的矛盾，在于租房市场的结构性失衡。当前租赁房源多以年轻人为目标用户，鲜有适老化设计，供需错位下，老年人被迫在“老破小”与“拒租令”间挣扎。
打破老年租房困局，需从制度、市场、社会观念三方面协同发力。我国已步入深度老龄化社会，未来老年人口规模还会继续扩大。如何让老年人有房可以租、让房东不担心出租给老年人是一件“麻烦事”，都是应该面对的问题。
