进门见绿色、休憩有凉亭、报修有响应，提起如今通州区玉带河西街8号院的生活，已近古稀之年的居民张学娇直说：“日子越过越好了！”

物业管理是关系群众安居乐业的“关键小事”。2020年5月，《北京市物业管理条例》实施，物业管理被纳入法治轨道。四年来，本市物业管理水平迈上新台阶，物业服务覆盖率、业委会或物管会组建率、党的组织覆盖率分别达到97%、97%、99%，在社区精细化治理中增进民生福祉。

先行先试物业服务四年迈大步

“没大门、没保安、没人管。”这是通州区中上园5号院的居民李玉琴对过去的总结。

中上园5号院本是建于2001年的纯商品房小区，可前期物业公司在交房3年后就撂了挑子，十多年失管下，小区衰败成了“老破小”。“物业撤了，社区临时兜底，但也只能提供最基本的卫生清扫等。”中上园社区居委会主任宋钰直言，专业的事儿得让专业的人来办。

转机发生在2019年。作为先行先试区，通州区开展无物业管理小区规范治理，针对不同条件的小区，或者由街道牵头引入正规物业管理，或者实行居民自治管理和准物业管理。中上园5号院成为首批试点小区之一，当年就引入了物业。

“您瞧这花园和凉亭，还有大门和道闸，都是物业弄的。”李玉琴说，“这下大伙儿明白了什么是购买服务，4年了，小区的物业缴费率都是100%。”

“基层先行先试，既是探索蹚新路的过程，也是总结找难点的过程。”市住建委相关负责人说，通过先行先试试点探路，再以点带面、全面铺开，这是从《北京市物业管理条例》起草阶段就确定的工作思路之一。

2020年，《北京市物业管理条例》实施后，无物业管理小区规范治理在全市多个街道推广。同样位于通州区的北苑街道，就为辖区内29个没有物业入驻的小区引入了“管家”。

“物业对小区来说，相当于机器运转的保养剂，没有真不行！”物业进驻2年多来，张学娇感受到喜人的变化：楼道环境干净了，家里跑冒滴漏有人上门了，便民设施建起来了，居民诉求有人听了。

“小物业”牵动“大民生”。居民感受变化背后，是立法四年来稳扎稳打的改革提质。看两个数据——《北京市物业管理条例》实施前，全市物业服务覆盖率仅为64%；《北京市物业管理条例》实施满4年后，全市物业服务覆盖率已提升至97%。

治理创新宜居社区多方来共治

海淀区苏州街82号院的物业办公室，65岁的李志浩正和大家热烈讨论着申请住宅专项维修资金整修消防系统的事。李志浩是小区第一批居民，3年前，他又多了个新身份——物业管理委员会委员。

“别看小区就1栋楼、131户居民，物业这块可经历了不少波折。”李志浩说，2016年，产权单位撤出，小区陷入失管，可因为房产证迟迟办不下来，不具备成立业委会的条件。

《北京市物业管理条例》为像苏州街82号院这样难以成立业委会的小区提供了一个新方案——物管会，作为临时机构组织业主共同决定物业管理事项。这也是首都社会治理的一次创新。

物管会成立至今，先后两次推动选聘物业。“第一家服务不达标，2023年底，我们推动换了一家。”李志浩笑说，这一次效果不错：小区道路两边绿树成荫，楼道里打造了文化墙，业主报修5分钟内就能响应。

“物管会就像一座桥梁，发挥着联结居民、上传下达的纽带作用，实现了政府行政管理和基层群众自治有效衔接和良性互动。”市住建委上述负责人介绍，截至目前，北京已组建物管会5100余个。

当然，物管会制度是对业主大会及业主委员会制度的有效补充，其最终目的还是通过调动业主参与社区治理，最终实现业主自治。

这不，家住西城区林业局小区的甘淑敏，四年来经历了两次身份转换——从居民到物管会委员，再从物管会委员到业委会主任。

“正是经历了物管会的过渡，小区才顺利成立起业委会。”裕中东里社区居委会主任高红梅说，有了物管会的基础，家家户户的底账被摸清，居民拥有了较强的自治意识，小区也涌现出一批被居民广泛认可的代表。

“筹备召开业主大会时，业主都争着投票。”甘淑敏说，2021年底，小区以85.15%的投票率、90%以上的赞成率，选举产生第一届业委会。

社区精细化治理，业主自治和多元共治，缺一不可。今年，居民反映想更换单元防盗门。资金从哪来？居委会、街道得知后主动牵线，调动产权单位等相关资源，26个单元门换新。“我们管这叫‘四方平台’。”高红梅说，业委会是代表民意的决策方，物业是服务方，原产权单位是公房管理方，社区党委起到引领赋能作用。

更多创新还在路上。“住宅小区的物业治理架构正在发生变革。”市住建委上述负责人表示，北京已经建立起社区党组织领导下居（村）委会、业主自治组织、业主、物业服务人等共同参与的治理架构，以最大合力推动社区治理走深走实。

问题导向精准治理持续解民忧

走进东城区兴隆都市馨园小区，右手边是整齐划一的停车线，左手边是铺着透水砖的步行道，人车分流、井然有序。

“以前那叫一个乱。”东城区兴隆都市馨园社区居委会主任张颖指着宣传栏上的对比图说。图中，小区道路两侧挤满了横七竖八的车辆，消防通道被堵得严严实实。因为停车混乱，居民12345投诉率居高不下。张颖记得，投诉量最高的一个月达76件，其中与停车相关的就有52件。

以市民诉求为哨声，民有所呼，我有所应。

2020年11月，市住建委印发《物业管理突出问题专项治理工作方案》，针对群众反映的物业管理类高频诉求和深层次难题，建立“治理类小区”提升机制，持续滚动推进小区治理。

2023年，兴隆都市馨园小区被纳入物业专项治理范围。怎么治理？“疏堵”要结合。先看“堵”，崇文门外街道组织公安、城管、消防等多部门开展了两次综合执法行动，拆除近360个地锁。再看“疏”，经与居民协商，物业重新规划了停车位，社区还协调出小区外的3处停车资源。同时，不得占用消防通道、人行便道，造成小区绿化、设施设备损毁的行为也被写入小区停车管理方案。

兴隆都市馨园小区由乱到治是个缩影。截至目前，全市已完成三批次近200个“治理类小区”治理，经过集中治理，约130个小区物业管理诉求量显著下降，居民满意度提升。（记者 鹿杨）