核心观点
政策：相关政策主要集中在完善保障性租赁住房落地细则、加大金融支持力度以及支持租房提取公积金政策三个方面，旨在解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。
行业：住房租赁市场主体活跃度较高，一批保障性租赁住房项目、市场化项目集中落地，且项目多分布于一线城市。同时企业层面通过品牌合作、产品迭代、服务迭代等方式提升企业自身竞争能力。金融方面，银行信贷、住房租赁产业基金、REITs等多渠道齐发力。
市场：上半年重点40城中绝大多数城市租房成交量上升，房源成交周期先升后降。上半年租金水平相对稳定，二季度季节性小幅上涨，但上半年总体仍略低于去年同期水平。
展望：预计下半年市场热度先升后稳，7月或8月迎来全年租赁市场热度高峰。政策层面，保障性租赁住房政策继续完善，供需两端的金融支持力度加大。行业层面，住房租赁新项目、新品牌将陆续推出，住房租赁机构化率提升。
一、2023年上半年住房租赁市场运行情况
（一）整体情况：市场活跃度上升，二季度住房租金季节性小幅上涨，但上半年租金总体略低于去年同期水平
上半年住房租赁需求保持旺盛，遵循传统的市场规律，两个市场旺季如期而至。由于房源供应量的增加，房源成交周期先升后降，不过相比于去年，今年上半年房源成交周期总体有所延长，租客对于租金的议价能力提升。今年上半年市场租金水平保持相对平稳，二季度季节性小幅上涨，但上半年总体略低于去年同期水平。
从需求特征来看，随着保障性租赁住房发力，机构化房源供应增加并受到新市民、青年人的青睐；租客对两居室、60-90平米房源的需求保持旺盛，一居室、60平米以下房源占比同比略有减少。同时，随着租客在租赁市场停留时间拉长，租客年龄呈现增长趋势，大户型需求逐步增强，整体租赁需求走向多元化。
1.租赁市场活跃度显著提高，成交量同比增加超10%
上半年两个租赁市场旺季如期而至，市场活跃度高于去年同期。住房租赁客群以新市民、青年人为主，租赁市场的活跃度与大城市新市民、青年人的安居就业紧密相关。随着经济活跃度提升，上半年住房租赁市场热度高于去年同期。根据贝壳研究院数据，2023年上半年重点40城租赁成交量比去年同期增加15.5%。从月度来看，春节后返城务工人员租赁需求集中释放，推动2月重点40城租赁市场活跃度快速升高，迎来春节后租赁市场旺季。5、6月高校毕业生开始集中进入租赁市场，租赁市场活跃度连续环比上升，租赁市场开始进入毕业季租赁旺季，上半年租赁市场在6月达到上半年月度峰值。
2.租金水平相对平稳，二季度季节性小幅上涨，但上半年总体略低于去年同期租金水平
上半年住房租金水平相对平稳，但仍低于去年同期租金水平。住房大数据监测系统核心40城市住房租金指数显示，与上年末相比，上半年重点40城住房租金综合指数上涨2.14%。但与去年同期相比，住房租金水平微跌了0.63%。具体看，上半年租金走势呈N字形。1月份住房租金综合指数环比上涨了2.72%，但2月和3月环比分别下跌了1.33%和0.4%，4-6月份住房租金又有所回升，环比分别微涨0.36%、0.33%和0.49%。
图1 重点40城住房租金综合指数
同样，贝壳研究院数据显示上半年租金成交价保持相对平稳，不过仍略低于去年同期。从租金成交价水平来看，2023年上半年重点40城月租金水平为36.6元/平米，比去年上半年下跌1.2%；套均月租金为2896.3元/套，与去年同期基本持平。虽然住房租赁市场活跃度较高，但随着住房租赁市场个人业主房源、住房租赁企业房源供应量的持续增加，租金成交价水平整体低于上年同期。从成交价月度租金指数来看，除4月外，其余月份租金指数均环比稳中微涨。不过与上年同月相比，上半年各月租金同比仍下跌，跌幅在1.0%-2.4%之间。
图2 重点40城租金指数
3.中小户型需求旺盛，两居室成交占比最高
上半年租赁成交中两居室、60-90平米房源占比最高。根据贝壳研究院数据，2023年上半年重点40城两居室成交占比最高，占比40.8%，其次为一居室，占比27.9%；租赁成交中面积段为60-90平米的占比达到35.2%，其次为60平米以下，占比为31.5%。对比去年同期，2023年上半年租赁成交结构相对稳定，租客对于一居室、两居室的小户型租赁房源需求仍保持旺盛。一居室或60平米以下的占比略有减少，部分对一居室有需求的租客或转向了租赁集中式长租公寓，尤其是保障性租赁住房。
图3 2022年上半年、2023年上半年重点40城租赁成交结构分布
4.房源成交周期先升后降，租客租房难度降低
房客源活跃度提升，房屋出租周期先升后降。根据贝壳研究院数据，2023年上半年重点40城新增挂牌房源量、新增带看客户量同比、环比均增加超过9%。房源端、客源端活跃度均保持上升的趋势。2023年上半年重点40城房客源成交周期分别为65.0天、10.5天。相比于去年，今年上半年房源成交周期总体有所延长。从季度来看，房源供应量的增加同时使得2023年一季度房屋出租周期比2022年四季度上升12.1天，但2023年二季度房源成交周期比一季度缩短13.6天，出房速度有所加快。从客源端来看，一、二季度客源成交周期连续缩短，显示出租客的租房难度在降低，可选择房源量较多，有利于租客选择匹配自身需求的房源。
图4 重点40城新增挂牌量、新增带看客户量走势
图5 重点40城房客源成交周期走势(天)
5. 租客：租客年龄有所增长，30岁以上租客占比提升
25-34岁租客仍是主力群体，大龄租客人群占比同比增加显著。根据贝壳研究院数据，2023年上半年重点40城租赁成交中，25-29岁租客占比最高，达到26.9%，其次为30-34岁租客群体，两者累计占比近5成。对比去年上半年，30岁以上租客群体占比增加4.5个百分点。租客停留在租赁市场的时间延长，未婚租客陆续步入婚姻生活，市场上家庭型租客增加。考虑到老人和小孩的居住需求，家庭型租客对于大户型房屋的租赁需求较强，整体租赁需求呈现多元化趋势。
图6 2022年上半年、2023年上半年重点40城租客年龄结构分布
（二）不同城市表现：一线城市市场升温相对更快
分城市来看，上半年多数城市住房租赁市场活跃度同比提高，但租金还未回升至去年同期水平。
从成交量来看，重点40城中，35个城市同比、环比均呈现升温趋势。根据贝壳研究院数据，2023年上半年除北京、烟台住房租赁成交量环比减少且幅度不超过4%外，其余38个城市租赁成交量均环比增加，且多数城市环比增幅超过10%。从同比来看，上半年北京、成都、宁波、石家庄、武汉租赁成交量同比减少，其余35个城市租赁成交量均同比增加，同比增幅最高的前10个城市多为长三角地区、东南沿海地区的城市。
从租金水平来看，纬房研究院数据显示，与上年末相比，上半年重点40城中27个城市住房租金小幅上涨，13个城市住房租金下跌。与2022年上半年相比，16个城市住房租金上涨，24个城市住房租金下降。根据贝壳研究院数据，分不同能级城市租金指数来看，各能级城市各月租金指数均同比下跌，一线城市同比跌幅较小，各月同比跌幅在0.1%-1.5%之间。
图7 重点40城租金涨跌情况
住房租金涨幅呈现分化态势，表现出“快者恒快、慢者恒慢”的现象。过去四年住房租金涨幅快的城市，2023上半年涨幅依然相对较快；而过去四年住房租金涨幅相对较慢的城市，2023上半年涨幅依然相对较慢。
图9 2023年上半年重点40城住房租金增长率与2022年底住房租金指数关系
与上年底相比，一线城市住房租金均上涨，且除上海外均高于去年同期水平。从涨幅来看，北京上半年住房租金上涨最快，涨幅为5.03%；其次是广州和深圳，上半年住房租金涨幅均为2.83%；上海涨幅最小，也达到1.93%。
与去年同期相比，一线城市住房租金以微涨为主，其中广州住房租金上涨0.80%，深圳上涨0.56%，北京上涨0.48%，但上海下降3.47%。
图10 一线城市住房租金变动情况（%）
二线城市上半年住房租金涨跌参半，但多数城市未达到去年同期水平。与上年末相比，住房大数据监测的26个二线城市中，有10个城市住房租金下降，16个城市住房租金上涨。其中，郑州、哈尔滨、南昌等城市的住房租金降幅最大；长沙、青岛、西安、天津、成都等城市涨幅在4%以上。
与2022年同期相比，住房大数据监测的26个二线城市中，有16个城市住房租金下降，10个城市住房租金上涨。其中，郑州、武汉、南昌等城市上半年住房租金跌幅最大，分别下跌4.67%、3.18%和2.77%；西安、青岛、长沙等城市上半年住房租金同比涨幅最大，分别上涨3.42%、2.78%和2.25%。
图11 二线城市住房租金变动情况（%）
三线城市上半年住房租金总体上涨，但大部分仍低于去年同期水平。住房大数据监测的重点40城中有10个三线城市。与上年末相比，其中7个城市上半年住房租金上涨，3个城市下降。其中，太原和银川涨幅最高，分别为3.63%和3.60%。与去年同期相比，7个城市住房租金低于去年同期水平，而3个城市住房租金高于去年同期水平。其中，兰州和廊坊住房租金跌幅最高，分别为2.93%和2.78%。
图12 三线城市住房租金变动情况（%）
二、2023年上半年住房租赁市场政策动态
上半年，相关政策主要集中在完善保障性租赁住房落地细则、加大金融支持力度以及支持租房提取公积金政策三个方面，旨在解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。在完善保障性租赁住房落地政策方面，多个城市明确了项目的准入退出机制，并加强市场监管力度；租房提取公积金政策方面，重庆、北京等多个城市提高了可提取额度，加大了对租房群体的资金支持；在金融政策方面，重资产自持租赁住房项目成为支持重点，并鼓励金融产品创新，进一步落实了基础设施领域REITs的相关推进机制，探索逐步扩大基础设施领域REITs的覆盖面。
完善保障性租赁住房落地政策。杭州、深圳、成都和西安、广州陆续发布了保障性租赁住房落地指导配套政策，如杭州市住房保障和房产管理局等部门出台了《关于做好保障性租赁住房免收城市基础设施配套费工作的通知》，至此杭州市形成了保障性租赁住房“1+5”政策，其中“1”是指《杭州市关于加快发展保障性租赁住房实施方案》；“5”是指保障性租赁住房项目认定、租赁管理、租金管理、民用水电气、免收城市基础设施配套费等相关配套政策；《深圳市保障性租赁住房管理办法》（征求意见稿）等保障性住房相关政策发布，深圳保障性住房体系将从此前的以公共租赁住房、安居型商品房、人才住房为主，调整为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主。同时，住房租赁市场监管的持续完善。北京市出台住房租赁相关的示范文本，成都则出台了加强市场监管的通知。
政策支持租房提取公积金力度加强。多地出台政策，提高租房提取公积金的额度。重庆出台政策，多子女家庭最高可提5400元；广东则对子女较多家庭适当提高租赁补贴标准，对符合条件且有未成年子女家庭，根据未成年子女数量，给予适当照顾。北京出台公积金租房政策，对于五类租房情形提高提取额度，存在多子女家庭、租住公共租赁住房或保障性租赁住房等情况的，可以按照实际月租金提取，不受月存缴额的限制。海南省发布优化租房提取公积金政策，指出要加大对住房公积金缴存人租赁住房支持力度，更好满足缴存人租赁住房的实际需求。对于满足条件的缴存人，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。南京出台相关政策，加大对多子女家庭住房公积金购房和租房的支持力度，对于无房多子女家庭，每月提取住房公积金支付房租的限额提高20%。
加大金融支持保障性租赁住房发展。央行等部门出台《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》(以下简称《意见》)，加大对住房租赁的金融支持力度，重点支持发展重资产模式的住房租赁项目。此次《意见》，一是通过租赁信贷产品和服务模式创新促进住房租赁企业、事业单位等购买闲置房屋作为保障性租赁住房，一方面将会促进保障性租赁住房项目房源供给增加，另一方面也会有效盘活存量闲置资产，在一些城市新房去化承压的情况下，也会促进部分去化难度较大的新房转化为保障性租赁住房运营。二是为经营自持租赁住房的租赁企业发放经营贷款，置换开发建设贷款，能够降低企业的经营成本，有利于企业的稳定经营。三是保障性租赁住房REITs的发展有望提速。REITs的发展需要市场上有大量的稳定可持续运营的重资产租赁住房项目，此次政策通过多种方式支持重资产项目发展，为项目的稳定可持续运营提供了多种金融支持方式，也提出了在雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等区域开展REITs试点，旨在完成租赁住房项目公募REITs上市的模式闭环，形成“低风险、高稳定、可退出”的租赁住房重资产模式。国家发展改革委出台的《投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知》和证监会推出的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》进一步细化了基础设施领域REITs的推动机制，对于基础设施项目，研究提出项目建成后通过不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产、实现资本金退出的可能性。这是国家层面首次在项目规划建设阶段将REITs作为退出机制的具体业务指导性文件。
地方层面出台政策推动保障性租赁住房REITs产品发行。上海发布《上海市加大力度支持民间投资发展若干政策措施》，指出要拓宽民营企业融资渠道，充分发挥上交所等平台优势，积极开展政策解读和宣传引导，支持符合条件的民间投资项目在保障性租赁住房、产业园区等领域加快发行REITs产品，鼓励民间资本参与REITs的战略配售。支持民营企业在上海设立资产管理公司，将不同地区的资产进行政策优化后通过基础设施REITs充分盘活。上海也出台了政策鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，探索公共租赁住房投融资机制，运营机构可利用多种渠道筹集公共租赁住房，如商品住房中配建、集中新建、改建闲置的非居住房源等渠道，积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源。
三、2023年上半年住房租赁行业发展动态
上半年，住房租赁行业发展呈现两类特征：一是市场主体保持较高活跃度，行业中陆续有新的住房租赁品牌推出，市场化、保障性租赁房源供应增加，同时企业层面通过品牌合作、产品迭代、服务迭代等方式提升企业自身竞争能力，租赁房源供应侧的竞争转为租赁房源品质、服务品质与运营效率的竞争。二是企业获得融资渠道走向多元化，尤其是产业基金的成立、银行贷款的支持，项目上更多聚焦保障性租赁住房。
住房租赁市场主体活跃度较高，一批保障性租赁住房项目、市场化项目集中落地，项目多分布于一线城市。今年上半年各地住房租赁新项目陆续入市，尤其是保障性租赁住房项目纷纷加速落地，社会资本参与度显著提升。据贝壳研究院不完全统计，上半年新入市或筹建中的住房租赁项目中北京、上海、深圳的租赁项目占比超过五成，保障性租赁住房项目占比超过五成。市场化项目步伐同样提速，租赁机构开业项目数量继续保持增加的趋势，很多企业积极拓展进入新的城市，部分企业也推出了新的长租公寓品牌。
企业品牌合作、品牌升级、产品线升级等进展较多，不过盈利能力仍有待提升。机构品牌间合作增多，实现强强联合、优势互补，包括开发企业与租赁运营企业合作，租赁运营企业与酒店交易服务平台企业合作等。依托租赁企业对于客户需求的深入洞察，很多企业也在不断升级品牌、产品和服务。上半年上市公司陆续发布了2022年年报、2023年一季报，多家企业在2022年实现了房源数量的增长，不过企业的盈利能力仍有待继续提升。根据贝壳发布的2023年一季报，截止一季度末，贝壳租房在管房源量突破16万套；其中，分散式租赁住房管理服务“省心租”在管房源规模突破9万套。
银行支持力度加大，项目类型以保障性租赁住房为主。根据官方数据，截至2023年一季度末，住房租赁贷款同比增长93.5%。多家银行机构与政府住建主管部门签订合作协议，或是通过与住房租赁企业签订战略合作协议，以及为租赁项目直接提供银行贷款等方式支持住房租赁行业发展，覆盖市场化项目、保障性租赁住房项目，不过项目类型还是以保障性租赁住房为主。2023年1月人民银行印发的《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，人民银行设立额度为1000亿元的住房租赁贷款支持计划，该计划已经在济南成功落地。
住房租赁产业基金发力，REITs蓄势待发。住房租赁产业基金积极拓展项目，如建信住房租赁基金已与天津市政府、北京保障房中心或下属主体等单位共同出资设立子基金，并积极推动开展企业间的产业基金合作。公开信息显示，产业基金已经开始收购住房租赁项目，同时基金管理公司或投资管理公司、租赁企业也开始通过收购的方式布局住房租赁业务。在REITs方面，以北京、上海住房租赁企业为代表，积极开展REITs专业服务团队的招标工作，未来在央行等部门拟出台的金融政策支持下，重资产模式的住房租赁项目将会增加，将为REITs提供更多的项目选择。其他融资方式上，全国首单保障性住房租赁担保债务融资工具(CB)成功发行，住房租赁项目ABS和ABN、类REITs均有正常推进。
各地因城施策推进租赁房源供应，保障性租赁房源产品多元化发展。根据北京发布的《2023年度拟供应租赁住房用地项目信息》，北京拟推出的存量房源转化项目占2023年总租赁用地项目的45%以上；深圳市住房和建设局发布《深圳市住房发展2023年度实施计划》，公布了建设保障性住房项目清单，同时推动“工业上楼”配套建设保障性住房工作，未来每年至少可建设约100万平方米的宿舍型保障性租赁住房；成都已经在10余个TOD综合开发项目中，筹集保障性租赁住房超过2万套，满足新市民、青年人的职住平衡需求；武汉推出首批“先租后售”保障性租赁住房项目，承租人租满5年后，可申请转为产权住房，购买房屋全部产权，租购房市场通道进一步打通。除了项目建设外，部分城市还推进了更多保障性租赁住房的服务建设。广州启动全国首个港澳青年公寓住房公积金按月付房租项目；上海徐汇区保障性租赁住房（人才安居）服务专窗揭牌，指导新市民、青年人申请房源、办理入住；青浦区推出农村自建房统一住房租赁平台。
四、2023年下半年住房租赁市场走势展望
预计下半年租赁市场热度先升后稳，7月或8月迎来全年租赁市场热度小高峰。从租赁市场需求端来看，据教育部预计2023届全国普通高校毕业生规模达1158万人，同比增加82万人，毕业生总人数再创新高，预计将在7月或8月达到全年市场热度小高峰。
保障性住房租赁政策继续完善，供需两端金融支持力度加大。在保障性租赁住房方面，目前仍有部分城市尚未出台完善的政策细则，预计未来将陆续出台，包括保障性租赁住房项目管理、出租管理、租金管理等。在市场化租赁住房方面，市场主体仍缺少有力的金融支持政策，随着保障性租赁住房管理趋于完善，市场化的金融支持政策将会加快出台。同时在需求端，各城市将继续加大公积金或银行对于新市民、青年人租房消费的支持力度。
住房租赁新项目、新品牌将陆续推出，住房租赁机构化率提升。下半年各市场主体将继续推出保障性租赁住房、市场化租赁住房项目，继续推高住房租赁市场的机构化率。机构化率的提升，则进一步带动整体住房租赁产品品质和运营效率的提升。而随着供应端的竞争加剧，个人房东委托机构管理的需求增强，带动分散式租赁房源的机构化，进而形成住房租赁品质提升正循环。
总之，随着我国整体住房租赁需求保持旺盛，租客在租赁市场停留的时间拉长，家庭型租客呈现增加趋势，住房租赁市场的产品需求更加多元化。从供给端来看，租赁市场的机构化率逐步提升，住房租赁企业提供的市场化项目、保障性租赁住房项目集中落地，在保障新市民、青年人租赁居住需求的同时，进一步提升了租赁住房的装修及房屋配套品质，满足了他们对专业的居家服务的需求。随着供需结构匹配逐步优化，住房租赁行业生态将逐步完善，住房租赁市场将逐步走向成熟发展。
五、对策建议
一是加强对住房租赁市场的数据监测。加强租房市场监测是确保租房市场健康发展的重要举措。建立完善的数据收集与分析机制，利用大数据和人工智能技术，对数据进行分析预测，为决策提供科学依据。
二是加强对新毕业大学生的租房政策支持。政府可以通过设立专项资金，向符合条件的新毕业大学生提供人才租房补贴。帮助他们减轻负担，尤其是对于那些就业薪资相对较低的毕业生。支持租赁企业、产业园区等建立专门的青年公寓项目，为新毕业大学生提供优惠的租金和良好的居住条件。这些公寓或房屋项目可以设立在大学附近或就业热点地区，方便毕业生的工作和生活。同时严禁信息平台和中介机构虚假宣传等不当行为，保护新毕业大学生的合法权益，提高租房交易的透明度和公平性。
三是推动租赁市场与房地产市场协同发展。支持鼓励开发商建设运营租赁型住房或将商品住房改为租赁性租房，并提供相应的融资支持。支持租赁企业对运营达到一定年限的房源先租后卖，并对由租房转购房者提供一定的金融、财税、公共服务支持。通过推动两个市场的协同发展，逐步实现租买中性。
四是持续推进租购房同权。通过推进公共服务均等化、进一步放开租房落户限制等，持续推进租购房同权，破除制约租房市场发展的最大制度障碍。
本报告数据与观点仅供研究参考，市场评价以统计部门为准。
总顾问：李文杰，贝壳找房高级副总裁，贝壳研究院院长
策划：
邹琳华 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，纬房研究院首席研究员
吴 晔 新华网产经中心副总编辑
黄 卉 贝壳研究院研究专家
颜 燕 首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副教授，中国城市经济学会房地产专业委员会副秘书长
主要撰写人：
邹琳华 中国社科院财经战略研究院
颜 燕 首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院
黄 卉 贝壳研究院
赵 丹 贝壳研究院
张英杰 北京林业大学经济管理学院
媒体支持：
新华网房产家居频道
数据支持：
纬房研究院
贝壳研究院
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组
免责声明：本文所载信息不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为联合课题组所有，对本文保留一切权利。
附表1 2023年6月末40城住房租金指数
数据来源：纬房研究院
