继2024年因供给旺盛、分红收益稳健而热度提升后，今年以来，公募REITs又因亮眼的行情和超千倍火爆认购的新纪录吸引了市场的目光。截至2月14日，中证REITs全收益指数年内涨幅超8%，尤其是消费类REITs表现抢眼。机构认为，具备抗周期属性、稳定分红以及资产增值潜力的产品成为资金青睐的新标的。

近半数产品涨超10%

近日，中证REITs全收益指数在创下历史新高后出现震荡，2月12日、2月13日分别下跌0.86%、1.17%。2月14日，中证REITs全收益指数又斩获正收益，上涨0.94%。

整体来看，今年以来，公募REITs走出了不输股票市场的火爆行情，尤其是消费类REITs。据Wind统计数据，截至2月14日，中证REITs全收益指数今年以来上涨了8.6%。具体到REITs产品来看，今年以来60只公募REITs中仅有1只下跌，59只均取得正收益，涨幅超过10%的有29只，接近总数的一半。

其中，今年以来涨幅超过20%的公募REITs共4只，表现最好的嘉实物美消费REIT今年来涨幅超过30%，华泰南京建邺REIT上涨超27%，华夏大悦城商业REIT、中金印力消费基础设施REIT分别上涨21.62%、21.07%。

根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号—临时报告（试行）》的相关规定，基础设施基金最近20个交易日收盘价累计涨跌幅超过20%的，基金管理人应当披露交易情况提示公告。近期，已有多只公募REITs因20日收盘价涨幅超过20%发布提示性公告。

例如，2月6日，华泰南京建邺REIT发布公告称，截至2025年2月5日，该基金在二级市场的收盘价为3.349元，相较于2024年12月30日收盘价涨幅达到20.42%。基金二级市场交易价格上涨会导致买入成本上涨，导致投资者实际的净现金流分派率降低，基金管理人郑重提醒广大投资者注意，该基金二级市场交易价格受多种因素影响，敬请投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

此外，还有基金公司因REITs涨幅过高提示风险或采取停牌措施。2月12日，华夏深国际REIT发布公告称，该基金2月11日在二级市场的收盘价为2.913元，后复权价格为2.954元，相较于2月6日收盘价涨幅达到10.51%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金自2月12日开市起停牌1小时。2月11日，中金普洛斯REIT也发布提示性公告称，该基金2月10日在二级市场的收盘价为3.770元，相较于2月7日收盘价的涨幅为5.07%，投资者应注意基金投资风险，审慎决策，理智投资。

公募REITs不仅在二级市场上行情火爆，在一级市场也吸引了大量投资者踊跃认购。2月12日，汇添富九州通医药REIT公布认购申请确认比例结果：该基金网下发售的初始发售份额为7000万份，网下投资者配售比例仅有2.01531640%；公众发售的初始发售份额为3000万份，有效认购基金份额数量为358.66亿份，有效认购倍数超过1190倍，创下公募REITs认购倍数历史新高，最终该基金公众投资者有效认购申请的实际确认比例低至0.0838695%。

低利率环境下红利资产受青睐

在低利率环境下，公募REITs凭借其高分红、风险相对可控的优势，日益受到投资者关注。据公募排排网数据，2025年1月共有5只公募REITs分红，分红总金额3.52亿元，同比增长了56.73%。

对于消费类REITs的市场表现，招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿认为，上市消费类REITs均为一线或强二线城市中运营成熟的区域龙头，核心资产属性强，原始权益人维护REITs上市平台运营稳定的意愿和资源禀赋较为充足。并且，外部地缘局势不确定性加剧，提振消费扩大内需仍是政策发力重点，消费类REITs有望持续呈现出强抗周期属性。

除消费类REITs以外，他认为，受益于利率下行，分红比较稳定的保租房产品预计也将维持较好的表现。此外，部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路等REITs产品，也可能获得超额收益。

中金公司认为，红利风格流行的当下，市场上越来越多的投资者重视REITs这类稳定且可持续分红的资产。对于喜欢固定收益的投资者来说，REITs既能分散风险又能增强收益弹性；而对于喜欢权益投资的投资者来说，REITs属于高分红策略的补充。更重要的是，相比于同类型的上市公司而言，REITs在资产运营透明度、强制分红比例以及部分项目的长期回报率等方面具有较为明显的优势。