寸土寸金的首都功能核心区，曾经让住户们头疼的“老危房”，仅用1年时间就“大变魔术”，原拆原建为令人羡慕的“好房子”。

四川成都玉林东路街角，梧桐疏影漫过口袋公园，老人孩童穿梭其间，闲置地块成为嵌入社区的“幸福缓冲带”。

今年以来，越来越多的群众深刻感受到，持续融入各地实践的城市更新工作不再局限于“爆改”产业园、“修旧”老工厂等传统模式，它进一步深入街头巷尾、桥下空间，用“以点带面”的成效、“点石成金”的惊喜，推动人居品质和公共空间焕新升级。

日趋多元的更新场景背后，是城市建设新的深层叙事。

在这一年，我国城市更新顶层设计持续完善，地方实践发力创新突破。以坚持城市内涵式发展为主线、以推进城市更新为重要抓手，这条面向城市高质量发展的“新路子”，正重塑城乡人居环境和发展格局。

市民在天津天拖片区城市更新项目的街区内休闲（5月30日摄）。近年来，天津积极实施“中心城区更新提升行动”，目前，共规划40个城市更新片区，重点围绕老旧小区改造、工业遗存保护利用、闲置资产盘活等方面，着力补足民生短板、传承历史文脉、推动产业焕新，在更新改造中完善拓展城市新空间，为区域高质量发展注入新活力。新华社记者 孙凡越 摄

创新解锁老城区“新技能”

东长安街上的北京友谊商店被誉为“新中国涉外服务第一店”。鲜有人知的是，历经岁月磨练，企业经营严重亏损，一度被列为“僵尸企业”，但通过城市更新，“老友谊”彻底找到了“新转机”。

物理空间上，打开院墙，将原来封闭的近1万平方米后院改造为开放式的“友谊花园”。院落内闲置房屋用于开发经营，鼓励商户依原有建筑特质更新改造，保留园区历史韵味。运营上精准定位“新友谊、新青年”，打造生活化新消费场景。

“今年5月份营业以来，平日日均客流约5000人，周末及节假日日均客流突破1万人，较改造前提升数十倍；销售规模爆发式增长，5月至10月累计实现销售2亿元，同比增长超过1000%，增速远超行业平均水平，呈现强劲的复苏态势。”北京友谊商店副总经理吕岩姣感言，数据跃升背后，最动人的是老员工们脸上笑容多了。这份人心的凝聚，是最珍贵的转型成果。

随着产业结构的转型升级，大量老旧厂房与低效空间迅速成为城市的存量资源。各地通过“腾笼换鸟”式的更新改造策略，将这些工业遗产巧妙地转化为创新空间、文化地标与商业载体，实现了从“锈带”到“秀场”的华丽蜕变。

作为城市更新的“民生工程”，老旧小区改造无疑是提升居民幸福感的关键一环。近年来，全国老旧小区改造规模持续扩大，改造内容不断深化，从最初的水电气路等基础改造，逐步拓展至养老托育、停车充电、社区服务等综合配套提升。

数据显示，2019年至2024年，全国累计开工改造老旧小区超过28万个，惠及超1.2亿人，共改造提升各类老化管线36万公里，增设停车位387万个，建设养老、托育等各类社区服务设施7.8万个。

在北京西城区新街口街道，桦皮厂胡同8号楼经历了一场“原地新生”的华丽蜕变。这座建成于1978年的5层住宅楼，因墙体开裂、构件脱落等被鉴定为D级危房。

周边小区林立、人流密集、交通繁忙，基础结构老化，配套基础设施老旧，居民改造意愿强烈。然而，在如此局促的市中心区域进行原址改造，面临重重难题：改造成什么标准？采用何种技术？需要多长时间？如何减少对居民和周边的影响？

西城区创新采用“原拆原建+政府居民共担”模式，构建起多元资金支持体系。尤为关键的是，项目创新应用混凝土模块化集成建筑技术（MiC），将90%以上的工序在工厂预制，实现了高效的“原拆原建”。中建海龙（北京）科技有限公司总经理陶阳介绍，该技术仅用3个月就实现老旧住房“换新颜”。新楼不仅增设电梯，每户还增加了实用面积。

“桦8”为北京探索“自主更新、原拆原建”模式蹚出一条成熟路径。从一栋楼、两栋楼拆除重建，到推进片区化、小区化原拆原建，群众正从猜疑、观望变成积极响应。

城市更新也为老工业基地注入了新活力。拥有百年历史的安徽芜湖老船厂，已成为工业遗产活化利用的典范。巨大的船坞化身为露天艺术广场，船体加工车间则变身“美学馆”，滨江绿带串联起休闲空间，周边“15分钟生活圈”配套完善，让老船厂重新融入市民生活。

“工业遗产是城市的‘历史记忆’，也是城市发展的‘宝贵财富’。”中国城市规划设计研究院原副院长李迅表示，工业遗产的更新改造不仅要注重物理空间的修复，更要注重产业业态的植入和功能的重塑，实现经济效益、社会效益和文化效益的有机统一。

历史文化街区作为城市文脉的关键载体，如何在更新过程中有效保护并传承历史文脉，已成为各地城市更新的核心议题。近年来，多地秉持“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的原则，运用“小规模、渐进式”的改造策略，使历史街区在保留原有肌理与风貌的同时，更好地融入现代生活。

在四川成都，“拆”是城市更新的最后选项，“留”与“改”才是激活老旧空间的核心密码。宽窄巷子片区在改造过程中，积极保留民居院落，同时注重了整体性保护和原真性保护的原则。在改造时，对院落里的老槐树、墙角的青苔等历史元素都进行了精心呵护，确保了历史信息的完整性和街区的传统风貌。

随着数字技术的快速发展，智慧化改造也成为城市更新的重要方向。各地将数字孪生、物联网、大数据等技术融入城市更新全过程，实现从规划设计、建设施工到运营管理的全链条智能化升级，大幅提升城市治理效能。

从老旧小区的细致微改到城中村的有机更新，从工业遗产的创意活化到历史街区的文脉延续，各地正以“小规模、渐进式、织补式”的鲜明特色，绘就城市存量焕新的绚丽篇章。

“有劲一起使”搭建可持续发展生态

“在体育场遛遛弯、散散步，地下停车场还增加了不少车位，别提多方便了。”在山东济南舜泰广场，附近年轻人纷纷称道的获得感，来自一个智慧停车项目。

停车难、吃饭难、休闲难曾长期困扰着这里的上班族。随着城市有机更新，济南市创新分层出让模式，即一块土地给两个主体使用，地上部分按体育用途划拨，地下按商业用途挂牌出让，实现了空间复合利用，完善了片区功能。

“目前，停车、商业、运动三个板块均实现了收益，商业的运营情况要好于预期。”项目建设负责人说，从长远来看，舜泰广场既可以将车位出售以迅速回笼资金，也可以依托停车及商业业态获得持续、稳定的收益。

该项目作为城市功能完善类案例，已入选住建部公布的全国第二批城市更新典型案例。类似这样的项目，是全国创新推动城市更新的生动写照。

城市更新搭建了高品质的硬件基础，而长效运营管理则是激活价值、避免“重建设、轻运营”的关键。

记者在采访中发现，为避免“重建设、轻运营”导致的设施闲置、功能弱化等问题，不少城市引入专业的商业运营、物业服务、文化运营等团队，负责城市更新项目的后期运营管理。

在成都的东郊记忆园区，由旧厂房改造的咖啡馆内高朋满座，红砖墙体、钢筋结构、斑驳墙壁交织出的独特工业风格吸引不少游客，这里的门店已是深受年轻人喜爱的网红打卡点。“去那边拍，那里拍照特别出片。”咖啡店主理人忙得不可开交的同时，还不忘指导游客去拍照点打卡留念。

成都东郊记忆园区由原来国企厂房改造而来，2021年之前长期面对业态单一、场景单调、人气不足等情况，在启动更新项目后，政府部门引入专业文化运营团队，通过策划主题活动、引入特色业态、加强品牌推广等方式，提升园区的知名度和影响力，首展、首演、首秀、首店纷纷落地，整个园区打出了名气变得“人潮涌动”。数据显示，2025年上半年，这里已接待游客近920万人次。

如今，伴随产业结构深度升级与建筑行业发展模式迭代更新，不仅在城市更新项目投融资模式上探索出创新路径，更在建造技术革新、运营管理优化等关键环节实现一系列突破。

为了破解资金渠道单一、可持续性不足的“老大难”问题，政策打出组合拳。中办、国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出健全多元化投融资方式，明确了资金支持的基本方向。在此基础上，相关部门提出充分运用好国债资金、中央预算内投资等，最大程度发挥财政资金效能的措施。

各地也陆续推出一些融资模式创新探索。浙江省提出设立城市更新专项基金，通过股权投资、贷款贴息等方式，引导社会资本参与城市更新项目。北京经开区的亦庄城市更新REITs顺利发行，借助资产证券化手段和市场化运作机制，将经开区城市更新项目中的优质资产转化为可交易的金融产品。“政府引导、市场运作下，可以通过发行金融产品的方式实现资产盘活与产业升级。”北京经开区财政国资局相关负责人介绍。

同时，各地也在吸引各类经营主体参与城市更新项目的投资、建设与运营。在广东，一些地区的城中村改造项目，按照企业化管理、市场化运作、可持续发展原则，在政府主导下，相关企业通过“开发+运营”模式参与，全周期负责项目的前期规划、中期建设和后期运营，不但项目顺利如期推进，村民也迅速得到安置。

除此以外，土地政策的创新为投融资提供了新的方向。近年来，四川、安徽、广东等地陆续推出存量用地用途转换期政策，明确既有建筑用于新产业、新业态可享受5年左右过渡期等，减轻转型成本、加速盘活低效用地，降低了企业参与城市更新的成本。

投融资与土地政策的创新，为城市更新打下坚实“地基”，而科技赋能则成为提质增效的核心驱动力，推动建造方式向更高效、优质、安全的方向迭代。

随着科技发展，建筑机器人、3D打印、装配式建筑等技术在老旧小区改造、工业遗产修复、新建筑建设等领域得到广泛应用，建设效率和工程质量得到大幅提升。

在雄安新区的城市更新项目中，混凝土浇筑机器人、墙面打磨机器人等设备的应用，不仅提高了施工效率，还降低了人工成本和安全风险。

3D打印技术在历史建筑修复中发挥了重要作用。龙门石窟、潘公桥等多个历史建筑、文物修复过程中，相关团队通过精准复刻建筑构件，实现了历史风貌的原汁原味保留。

在技术革新的同时，绿色低碳已成为城市更新的重要发展导向。各地在城市更新项目中，大力推广使用绿色建材和低碳技术，实施既有建筑节能改造，推动城市发展与生态保护协同共进。住建部数据显示，“十四五”期间累计完成既有建筑节能改造8亿平方米。

在安徽芜湖，网红打卡地朱家桥尾水净化生态公园原本是长江大桥下和铁路周边的滩涂地，在近年的生态修复后，曾经城市环境管理的“空白区”一边更新了生态景观，一边将朱家桥污水处理厂尾水引入，每天可利用12万吨尾水，让生态公园既有“高颜值”，还是“净化器”，进一步提升城市水系的水质。

“项目解决了桥下空间利用不足、周边水体水质不佳的问题。”朱家桥污水片区负责人表示，这不仅改善了城区生态环境，还提升了城市功能品位，实现了生态效益、社会效益和经济效益的多赢。

顶层设计引领“大方向”

岁月为城赋年轮，更新为城赋新机。

在业界看来，2025年是城市更新工作政策和实践的“大年”。数位专家向记者表示，今年是“十四五”收官、“十五五”启新的承前启后之年，其间出台的政策具有鲜明的指导意义。

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发关于持续推进城市更新行动的意见，充分强调持续推进城市更新行动的重要性。文件还明确要求力戒形式主义、杜绝搞“花架子”，为城市更新划定了“底线”与“红线”。

中央城市工作会议在时隔10年之际，于2025年7月在京召开。会议闭幕后，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式印发。这份文件从优化现代化城市体系、培育壮大城市发展新动能等六方面作出部署，强调工作中要做到“五大转变”和五个“更加注重”。

中国城市规划设计研究院副总规划师董珂说，近年来，我国城镇化率增速已明显放缓，数据和现状都表明，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

“这要求我们不仅要转变发展方式，更是对发展理念、发展动力和工作重心的系统性重塑。未来的路子要从依靠土地资本传统的要素投入，转向依靠知识、数据、技术、管理等新型要素的投入，实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全的发展。”董珂说。

2025年10月底公布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中，明确提出“坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”，将城市更新纳入国家中长期发展战略框架。

政策体系不断完善，地方配套文件、具体实践加速落地。据不完全统计，截至2025年11月，北京、上海、深圳等一线城市已全部出台城市更新条例，84个城市发布专项管理办法，300余座城市编制完成城市更新专项规划。

“更新不再是简单的拆旧建新，而是通过空间重构、功能重塑、产业优化、治理创新，实现城市功能的全面提升。”清华大学城市治理与可持续发展研究院院长尹稚认为，2025年城市更新实践呈现新特点、新趋势，必须坚持系统观念，统筹考虑经济、社会、文化、生态等多个维度的需求。

“实践表明，只要坚持以居民需求为导向，充分尊重群众意愿，就能实现城市更新与民生改善的有机统一。”董珂说，城市更新政策导向鲜明，就是始终围绕“人民城市为人民”的核心理念，通过必要管控和多元化支持，引导城市更新从粗放式改造转向精细化治理。

城市更新要做“里子工程”

城市更新是盘活存量资源、提升城市品质、增进民生福祉的关键举措，但在推进过程中，由于涉及政府部门、市场主体、居民群体等多方利益交织，又同时涵盖规划编制、资金筹措、建设实施、运营管理等多个环节，流程系统且内容复杂，近年来在推进中诸多深层次挑战逐渐凸显。多位受访专家和业内人士对此直言，破解这些挑战已成为城市更新未来提质增效的关键。城市更新从来不是孤立的改造工程，而是一场关乎空间重塑、产业升级、民生改善的系统性变革，必须让城市更新既有“面子”，又有“里子”。

解决城市的“里子”，新就业群体的居住问题仍需要创新。“过去一些地方拆违，发现涉及很多为城市服务的园林工人、环卫工人等群体，城市更新中需要考虑如何解决城市服务的一线人群的住房。”北京市委副秘书长、市委城市工作办常务副主任王灏说，要持续创新工作，有序承接好、衔接好，不能让他们的生活成本、住房成本上升太多。

让城市更新有“里子”，也离不开用“好房子”建设激发房地产市场新活力。城市更新中，要跨越式把一些“好房子”的设计、规划融进去，特别是在原拆原建中，“好房子”设计是激活老百姓的重要方式。

董珂认为，要精准把握需求者对于住房、居住环境等客观需要，精准提供他们所需要的特色化产品，一定不是标准化、模块化的模式，而是因地制宜、因人制宜。

在北京，昔日的亮马河淤泥沉积、污染严重、私搭乱建、设施锈蚀，经过修缮和更新后，全线水质提升至Ⅲ类。如今，越来越多艺术文化融入滨水空间，文化、旅游、消费融合发展，正让这里成为一流的文化旅游目的地，变为大众认可的“首都金名片”。

在创新城市更新中，还要大力促进城市文化繁荣发展，“以文塑城”让人文与经济在城市发展中相得益彰。董珂说，要“以文筑魂”保护传承历史文化，“以文塑形”完善城市风貌管理的制度，“以文润心”提升城市市民的文明素质，通过文化的基础设施、文化的软性服务，让民众享受更好的公共文化服务。

让城市在更新中更有“里子”，离不开政策持续创新的保障。北京市住建委副主任马綮鸿说，城市存量资源的更新、改造不同于传统开发建设模式，需要充分考虑各方主体意愿，保障合法权益，需要建立有效的建设、实施、运营全生命周期机制，融入运营、商业、产业等多元思维，推动建立政府引导、市场为主、公众参与的可持续发展模式。

从北京西城的“危房新生”到成都玉林的“口袋公园”，从芜湖老船厂的“华丽转身”到上海“拎马桶”改造的民生温度，城市更新的每一步都要踏在群众需求的点上。未来，随着规划统筹更系统、政策供给更精准、参与主体更多元、技术赋能更深入，城市更新将持续破解发展难题，增进民生福祉，让创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市图景，在更多地方徐徐展开。（记者郭宇靖 张骁 吉宁）