存量房贷利率调降后，“要不要提前还房贷”的讨论出现了分歧——有声音认为，既然利率下降了，那就没必要提前还款；有人则表示，要提前还款，“不给银行打工”。究竟“要不要提前还房贷”？一起来看本期快问快答↓
贷款利率下降了，目前的“贷款价格是否划算”？
由于人们对“划算”的判断标准不一，相关观点分歧持续存在。有人认为，目前的资金价格较为“划算”。一方面，去年以来，与99％房贷利率挂钩的5年期以上LPR已实际累计下行45个基点，存量房贷利率本就持续下行；另一方面，今年9月，“存量房贷利率调降”工作启动，加之“认房不认贷”政策落地，部分购房者的二套房转为首套房，利率降幅较大。
持反对意见的人则认为，利率虽然降了，但依然“不划算”。拉长时间轴，假设贷款期限为25年，借款人需偿还的利息总额并不少，有些甚至接近贷款本金总额。
人们之所以对“贷款价格是否划算”存在争议，是因为混淆了名义利率与实际利率，即“看得见的”与“看不见的”。简单来说，目前贷款执行的利率均为名义利率。名义利率经过通货膨胀矫正，就得到了实际利率。假设贷款的名义利率为8％，通货膨胀率为3％，实际利率就是5％，若存在通货紧缩，则实际情况反之。
“提前还房贷”究竟要考虑哪些影响因素？
细分析，要不要提前还房贷的决策依据并不简单，背后涉及名义利率、实际利率的比较，不同时期、相同数量人民币的购买力对比，个人收入将随着时间推移如何变化，以及如何统筹抚养子女、赡养父母、医疗养老等一系列综合问题，这些都是需要考虑的因素。
从购买力来说，今年的100万元贷款在25年后相当于多少钱？经济学家给出了这样一个公式：用2023年的100万元乘以2048年物价水平与2023年物价水平的比值。当然，人们只能通过这个公式进行趋势性预判，较难得出精准数值，不仅因为人们难以精准预测2048年的物价水平，也因为长时间内存在诸多不确定因素。
可见，分析“如何还房贷”的核心逻辑，并不是要求借款人必须提前还款，或者必须不提前还款，而是为借款人提供一个理性分析问题的工具。
借款人如何作出最适合的还贷决策？
为作出最适合的还贷决策，借款人还需研判自己的收入走势。根据经济学原理，通货膨胀不利于固定收入群体，但对变动收入群体的影响较小，因为后者的货币收入通常会走在价格水平、生活费用上涨之前。由此可见，如果借款人未来的收入走势是逐年增加且增幅较大，加之存在通货膨胀，不提前还款或许是一个更好的选择，固定收入群体则反之。
通过理性分析，借款人可结合自身实际情况，综合考量后作出最适合自己的决策。需要强调的是，如果贷款合同没有禁止提前还房贷的约定，提前还款是借款人的合法权益与选择，借贷双方应按照市场化、法治化原则，协商解决相关事项。
来源：经济日报新闻客户端
记者：郭子源
