1月12日，龙湖集团发布公告，2023年地产开发合同销售额为1734.9亿元，合同销售面积达到1079.6万平方米，经营性收入约265.3亿元（含税），同比增长约6%。成绩单里的龙湖，在机构榜单中始终稳定在第九的头部位置，而被寄予厚望的运营及服务收入，也创下了历史新高。

在业绩之下，龙湖的2023年亦不像数字般的无波无澜。构建三大业务板块、提升资产运营质量、降低负债规模、调整债务结构，以及与其对应的新发展模式、改善债务结构等等，在2023年，龙湖围绕“高质量”做出一系列的探索，也修葺了足够坚固的防御工事。

模式切换 高质量发展

房地产市场正面临秩序重构——几乎所有头部房企均放弃了单独依靠房地产开发业务的幻想，开始迎接探索新发展模式的挑战。

龙湖集团早于行业对业务板块进行了梳理与重构，为外界展现了一个更为清晰的业务矩阵。龙湖将其称之为由开发、运营、服务构成的“1+2+2”业务发展格局，其中，开发板块由地产开发航道组成，运营板块主要包括商业投资与长租公寓两大航道，服务板块主要以物业管理及智慧营造构成。

继“空间即服务”战略后，外界又多了一个窥探龙湖的窗口。在业内人士看来，基于现有业务的成熟度，开发、运营、服务均是龙湖未来、乃至当下业绩的重要引擎，不存在依附，而是各自在现金流、利润等维度发挥应有作用。该人士指出，“这意味着不仅是开发业务，龙湖的多元业务也面临着规模与质量的重新平衡，实现自驱成长。”

在龙湖2023年的业绩单里，“质量”始终如影随形。

开发业务板块，销售保持稳定的同时，龙湖基于客户需求变化精研产品，在2023年接连推出的云河颂、青云阙、砚熙台等全新产品线均实现热销，与此同时，龙湖坚持有回款的签约，实现销售回款率超100%。

运营业务板块，商业投资航道累计开业运营购物中心88座，累计获取商业项目超140个，坚持轻重并举，累计在手轻资产项目数量超过30个；长租公寓航道，冠寓累计开业房间数超12万间，全新推出的服务式公寓霞菲公馆与活力街区欢肆，与冠寓、蓝海引擎形成航道新的品牌矩阵。

服务业务板块，龙湖智创生活的物业管理板块，保持在管面积有质量增长，同时在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，服务半径持续延伸；“智慧营造”品牌龙湖龙智造，全年累计获取建管项目70余个，总建筑面积超1400万平方米，跻身代建行业前列。

以正向现金流降低对负债依赖，在存量市场提升资产运营质量，延展服务半径捕捉新型城市化增量，龙湖应对周期波动的途径逐渐清晰。而落在房地产新旧发展模式切换的大背景中，则是一次有益探索。

中信建投便在研报中表示，国内房地产新发展模式的本质是房住不炒、租购并举的长效机制，而房企将向重资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。

这是机构眼中的房企未来，也是龙湖有关高质量发展的实践。

多次提前还款 优化债务结构

距离2023年结束还有10天时，市场传出消息：龙湖集团提前偿还20亿港元银团贷款。

至此，于2024年初到期，总额153亿港元的银团贷款，已全部提前还清。此外，在2025年前，龙湖已无到期需偿还的境外银团；在2027年前，亦无到期美元债。另据消息显示，龙湖集团早已将供应链ABS及商票清零。

相对于临时起意，龙湖的提前还款体现出极强的规划性。在中期业绩会上，龙湖集团CFO赵轶预告了提前还款的铺排表，“将于2024年到期的153亿港元银团贷款，龙湖已提前偿还72亿港元，计划在年内全部提前偿还剩余部分。”彼时，龙湖刚刚完成了一笔17亿元境内债的提前偿还。

事实上，关于提前还款龙湖早有先例。在更早之前， 2022年11月，龙湖便曾经在10天之内发布了三次提前偿还债务的公告，包括两次银团贷款的还款以及一笔美元债的偿还，合计提前还款金额超过百亿港元。

有券商人士表示，提前还债是龙湖采取的一种主动财务策略，以减小未来的不确定性，降低潜在风险。在行业周期里，龙湖贯彻这种全局性、长期性的规划，意味着犹有余粮，也为第二年的发展留出空间。

审慎的财务策略，在波动周期展现更高的价值。一个侧面是，在2023年，龙湖在一线及强二线城市累计获取31宗土地，总建筑面积超340万平方米，总地价逾360亿元，权益地价接近252亿元，成为行业为数不多仍在积极拿地的房企之一。

在2023年初召开的股东大会上，龙湖集团董事长陈序平表示，“龙湖未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。同时将有息负债逐步下降，让公司更加安全。”

健康可持续的内生式动能，令龙湖可以逐渐减轻外部依赖。另一方面，龙湖也因此赢得了主管部门的信任。

2023年12月15日，龙湖集团成功发行2023年度第二期中期票据，发行规模12亿元，期限3年，年利率为3.7%，该债券由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增进”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

自2022年5月，中债增进启动为房企发债提供信用风险缓释工具以来，龙湖已成功发行四期中债增进担保的公司债。截至目前，龙湖累计发行中债增进债券规模达到58亿元，是发行次数最多，发行规模最大的房企。

造一艘“忒修斯之船”

在古罗马帝国时代的传说里，“忒修斯之船”是一艘海上航行几百年的战船。

在常年征战中，“忒修斯之船”经历着不间断的维修和替换部件，只要一块木板腐烂了，它就会被替换掉，周而复始，以使其乘风破浪。

走过黄金时代，过去几年，房地产行业也拉开了改造的大幕。互联网、数字化的汹涌浪潮，居住需求与消费需求的焕新迭代，甚至是发展模式之变——在近期召开的中央经济工作会议定调，加快构建发展新模式，依然是2024年房地产工作的重心。

龙湖亦在持续改造自身——开发、运营及服务三大业务板块的布局，就像拆掉传统房地产一块又一块腐朽木板，换上新的木板，让船体更加坚固、更加敏捷。

比如，物联网的改造，让龙湖智创生活服务的场景，节能且安全高效；数字科技的注入，让龙湖龙智造得以数字孪生技术，演绎城市未来图景；又如，拥抱需求的迭代，让御湖境、云河颂等全新的改善产品线，有效与生活美好相匹配；焕新的商业空间，在以新品牌满足消费需求之余，更以场景添补情绪价值；此外，兼顾收纳等更多功能空间的长租公寓，帮助新青年、新市民找到异乡的港湾。

这个过程中，原有体系的每个环节都被重构，龙湖也完成了自我“忒修斯之船”的建造，打造出一艘机体更坚固、行动更灵活且持续稳健前行的船。

2000年前，哲学家普鲁塔克就“忒修斯之船”提出了一个问题： 如果所有的木头一根不剩全部更换，那这艘船还是原来的船吗？

在一年前，陈序平曾回答过相似的问题。在被问及发展战略会有哪些“变与不变”时，陈序平表示，龙湖一向坚持的底色不会变。比如，财务安全、生意逻辑、行活引领等等，“这些底色是让龙湖穿越周期的砝码。”

在2023年，龙湖完成了史上最大交付，合计交付约14万套品质房源，其中约20%项目实现提前一个月以上交付，总体满意度超90%；龙湖冠寓，紧扣民生底色，纳保超4万间；龙湖智创生活连续15年满意度超过90%。

可以看到，创立三十年以来始终坚守的“善待你一生”使命，依然写在龙湖的空间与服务之上。