《关于持续推进城市更新行动的意见》发布已满一周年，近期召开的国常会对城市更新作出新部署。

专家认为，不同业态、不同属性的城市更新项目应合理选择融资渠道，形成财政引导、金融赋能、社会资本参与的多元融资格局。大体量、长周期运营项目可依托公募REITs（不动产投资信托基金）等方式对接资本市场，中小体量项目可采用结构化融资。

城市更新成色足

中国证券报记者调研发现，从老厂区蝶变而来的金隅智造工场，不仅成为城市更新“腾笼换鸟”的标杆，其背后的融资实践，更成为打通“更新—运营—资本”循环的典型样本。

初夏时节，记者走进金隅智造工场，连通楼宇的橙色廊桥与绿树相映成趣，高挑高、高承重的产业空间为智能制造、高端医疗器械、量子科技等领域企业厚植了创新发展的土壤。学校、医院、公租房等配套设施紧靠园区，攀岩馆、球馆、慢跑道等运动场所步行可达。

这个产城融合、宜业宜居的园区，前身是天坛家具生产基地，如今已成为集聚近300家科创企业的硬科技产业高地，其中包含2家上市公司、5家独角兽企业、89家国家高新技术企业。

“园区在更新过程中保留近85%的高举架、高荷载产业空间，便利科创企业进行小试、中试、检验检测。”金隅集团相关负责人告诉记者，面对招商市场竞争激烈、环境复杂多变的形势，园区持续在招商管理、运营服务等方面主动发力，不断提高园区竞争力与行业影响力，保障园区整体运营平稳有序。金隅集团与海淀区共同设立2亿元的“海淀·金隅”科创基金，重点关注园内产业机会，构建起覆盖“基础研究—产业转化—价值实现”的全链条创新体系。

华夏金隅智造工场REIT的2026年一季报数据印证了项目的运营成效：该基金底层资产为北京海淀区金隅智造工场产权一期项目，报告期末不动产项目出租率为91.72%，签约率为96.17%。项目公司实现营业收入2804.24万元。

“城市更新对城市面貌带来积极影响，也激活了产业需求。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，科技创新是城市更新的微观功能，金隅智造工场的实践，正是REITs发挥作用、推动城市更新与科技创新深度融合的生动体现。

城市更新的活力不仅体现在产业园区，更渗透到商圈升级中。西单连廊系统空间提升项目是北京市城市更新计划清单中2026年第一批项目之一，连廊已于今年5月全面贯通。记者在现场看到，大量游客通过连廊自由穿行于西单大悦城、华威商场、君太百货的二层入口，实现“一站式”购物。

西单大悦城相关负责人说，廊桥全面贯通后，商场双首层三通道入口客流占比翻倍，达到近30%。商场早在2025年就提前布局“二楼即首层”策略，引入多个休闲、户外品类的品牌首店。

优化融资模式

城市更新不仅孕育了创新动能，还激活了金融活水。华夏金隅智造工场REIT作为国内首单城市更新REIT，上市已满一年，截至5月24日，较发行价上涨约35%。近期，全国首单“城市更新+科技创新”组合类REIT——创金合信北京国资封闭式商业不动产REIT，已进入交易所问询阶段，进一步丰富了城市更新融资产品的类型。

REITs产品的吸引力持续增强。证监会2025年底发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》明确，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围。

在此背景下，今年5月18日，证监会官网显示，易方达基金、华夏基金、南方基金、中金基金4家基金公司上报了中证REITs全收益指数证券投资基金产品。

严跃进认为，REITs较好地盘活了存量资产，推动了城市更新项目的良性循环，为城市从粗放式增长迈向高质量发展提供有力的金融支撑。从当前已上市及申报受理的城市更新类REITs来看，底层资产的运营主体暂时以地方国资机构为主，应积极挖掘民营企业的优质项目，探索国企与民企项目打包联合进行更新的模式，丰富项目来源，拓宽城市更新的内涵和参与主体。

构建可持续金融支持体系

城市更新是长期系统工程，构建可持续投融资模式至关重要。

5月15日召开的国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》。会议明确，要健全城市更新实施机制，完善政策支持体系，构建可持续的城市更新模式。同日，住房城乡建设部提出深入开展2026年城市体检工作，并要求将城市体检和城市更新一体化推进。

“城市更新规模不断扩大，需要体系化、可持续的金融支持。”严跃进认为，不同业态、不同属性的城市更新项目应合理选择融资渠道，大体量、长周期运营项目可依托REITs等方式对接资本市场，中小体量项目可采用结构化融资。

“城市高质量发展中包含大量公益性较强、缺乏稳定现金流回报的项目，如老旧小区改造、历史街区保护、市政管网更新等。”武汉大学经济与管理学院经济学系主任李雪松告诉记者，未来可探索创新专项债券的使用方式，例如允许将专项债券作为一定比例的项目资本金，更大程度地撬动社会资本，为公益性项目引入更灵活的融资渠道。

严跃进认为，可以考虑发挥政府投资基金的作用。“城市更新背后还蕴含着内需发展的动力，更新后的区域可通过吸引优质产业，实现转型。因此，地方政府可以考虑围绕科技创新、消费升级、文化保护等领域，设立与产业导向相结合的政府投资基金，为城市更新提供更加多元、长线的资金支持。”他说。