2021年5月17日，首批9只公募REITs获证监会准予注册批复，这一标志性事件正式拉开我国公募REITs发展大幕，让这一资本市场创新工具从蓝图变为现实。

五年来，我国公募REITs实现跨越式发展，市场规模从起步阶段稳步攀升至近2200亿元。从试点探索到常态化发行，公募REITs逐步成长为资本市场服务实体经济的重要力量。底层资产从传统基础设施拓展至商业不动产，不断拓宽边界、丰富内涵，已成为盘活万亿存量资产、支持新质生产力发展、满足居民财富管理需求的重要载体。

站在新起点，公募REITs市场正从规模扩张转向质量引领，在制度体系不断完善的加持下，将进一步汇聚社会资本、助力产业升级，持续提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

底层资产扩容提质

2021年5月17日，首批9只公募REITs获批，覆盖高速公路、产业园区、仓储物流等领域。

五年来，公募REITs底层资产持续迭代升级，从交通、能源、产业园等传统基础设施，逐步延伸至保障性租赁住房、消费基建、清洁能源、水利设施、城市更新等多元领域，“首单示范”效应持续释放。

近期，“首单”矩阵持续扩容：华夏华润电力燃煤发电、长城华能燃煤发电两只REITs同步申报，标志着煤电资产正式纳入公募REITs版图；创金合信北京国资封闭式商业不动产REIT作为全国首单“城市更新+科技创新”组合资产REIT，目前已进入交易所问询阶段。

底层资产的持续扩容，离不开制度体系的支撑。中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军表示，从试点政策落地到常态化发行，再到高质量发展顶层设计出台，我国公募REITs已构建起全链条、多层次、闭环式制度体系，实现了从“有没有”向“好不好”的跨越。制度规则全面覆盖发行注册、扩募并购、交易流转、信息披露、运营管理各环节，既保持了政策定力与连续性，又根据市场实践动态优化，为资产扩容、风险防控、价值发现提供了坚实保障。

目前，首批四单商业不动产REITs即将陆续启动询价，为资本市场赋能实体经济再添新利器。仲量联行认为，商业不动产纳入公募REITs体系，是资本市场结构升级的重要一步。资产扩容的本质是市场化筛选，唯有具备成熟运营能力、能产生稳定现金流的资产才能获得资本支持。

招商基金首席经济学家李湛表示，五年来，公募REITs历经首批上市、常态化发行等关键节点，实现从基建到不动产、从试点到常态的系统性重塑，参与主体与资金生态同步完善，推动市场实现量质齐升。

流动性生态优化

在发行端持续扩容的同时，资金端配套政策协同发力，为公募REITs市场注入源头活水，推动流动性生态不断优化。

2026年以来，多只新发混合二级债券基金将公募REITs纳入投资范围，有效引入新增投资者群体。例如，长信稳健汇利90天持有期债券基金5月14日起发售。公告显示，该基金可投资公募REITs，将结合宏观经济、资产配置、底层资产运营等多因素，精选高投资价值产品布局。

除增量资金外，长期资金也在加快布局，市场稳定器作用日益凸显。作为重要配置力量，保险资金持续加码。2025年2月17日，中国人寿联合财信人寿等多家机构共同设立北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙），专注基础设施公募REITs投资，覆盖多类型产品及重点区域。

创金合信基金首席经济学家魏凤春表示，险资密集参与，彰显长期资金对REITs的认可。险资配置比例提升、企业年金与境外资金渠道拓宽，将为市场提供持续稳定的现金流。南开大学金融学教授田利辉认为，公募REITs市场分红稳健且显著高于同期十年期国债收益率，契合机构投资需求，机构参与积极性有望不断提高。

多层次市场体系加速构建

制度供给持续完善，为公募REITs市场高质量扩容保驾护航，多层次市场体系正加速构建。

在发行端，相关部门有望进一步完善扩募与供给机制，支持优质REITs做强做优、多元主体公平参与。李湛建议，应持续优化发行端制度供给，以市场化机制激发优质资产供给活力，完善扩募规则与市场化定价机制，探索储架发行、简化流程，支持优质REITs通过扩募、并购做大做强，提升规模效应与抗风险能力；平等支持各类所有制经济主体，鼓励民营企业、商业不动产运营机构依托合规优质资产发行REITs，拓宽权益融资渠道；支持银行、保险、资管机构深度参与，构建多元供给格局，推动市场从量的增长转向质的提升，夯实服务实体经济根基。

在投资端，丰富指数产品与长期资金渠道，扩大开放并强化价值投资导向有望提上日程。魏凤春认为，投资端改革需协同推进，加快完善REITs指数体系，大力发展REITs ETF等指数化产品，提升投资便捷度与透明度。畅通保险等中长期资金入市渠道，优化配置比例与考核机制，充分发挥稳定器作用。稳步推动REITs纳入沪深港通，吸引境外长期资金入市。引导专业机构强化基本面投研，构建健康稳定的投资生态。

在制度端，健全法治与交易机制，完善多层次REITs市场体系与监管协同。田利辉建议，加快推进REITs专项立法，明确法律定位、税收中性与各方权责，提升制度权威性与包容性。优化全链条机制，强化市场约束与中介机构看门人责任。健全公募REITs+机构间REITs多层次市场体系，实现资产培育、发行、扩募、退出闭环运转。加强跨部门政策协同，形成监管合力，推动市场规范高效运行，为REITs市场高质量发展筑牢法治根基与制度保障。