物业费花哪儿了？小区电梯广告、快递柜收益进了谁的口袋？北京某小区九位业主因质疑物业账目“不透明”，将物业公司告上法庭，要求公开物业合同、物业费收支、停车收益等明细。近日，北京市第三中级人民法院作出判决，明确物业公司须依法公开物业费账单、水电费明细及公共收益。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，根据《民法典》及相关物业管理法规，物业公司需公示收费项目、收费标准、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况。“总体来说，当前物业公示费用明细比较普遍，只是公示的内容还需要进一步规范。这次法院的判决对于物业费规范管理是具有指导意义的。”
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业主起诉物业要求“晒收支”
5月7日，涉案小区一名业主告诉新京报记者，2014年他在北京通州某小区买房，之后发现小区物业费收取较高，但服务并没有跟上。“同样的商住房，周边小区空调费收取9元每平米，我们小区要17.5元。”“小区的绿化也远远不够，卫生、日常维护不到位。有居民反映房屋漏水、玻璃破碎等问题也迟迟没人解决。”
业主们因此对物业收取的高价物业费存疑，并提出物业公司长期未公示与开发商签订的原始服务合同、物业费收支明细、水电费账目及地下停车场、电梯广告等公共收益，侵犯业主们的知情权，故向法院提起诉讼。
物业公司表示，同意提供物业合同，但仅同意公开近两年物业费数据，拒绝披露水电费及公共收益。双方对“哪些该晒”“晒到什么程度”争执不下。
北京三中院审理认为，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业委会、物业公司要求，查阅依法应当向业主公开且明确由业委会和物业公司掌握的情况和资料。业主知情权旨在获取法律规定范围内的公示材料。物业服务企业在履行物业服务中形成的相关材料、掌握的相关信息，有的应以公示的形式向业主告知，有的应以建立档案的形式予以保存，无需向业主公示。
最终，法院结合《北京市物业管理条例》的规定，支持了业主有关要求物业公司公布物业费收入和支出情况、水电费收支详情、地下停车场共有部分的停车收益、电梯广告收益、丰巢快递柜收益、售卖零食和饮料的自动贩卖机收益报告并提供查阅的诉讼请求，驳回了超出法定公布、查阅范围的其他诉讼请求。
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哪些物业内容应该公开？
“物业费到底花哪儿了？”这是一个困扰全国城镇居民多年的疑问，业主与物业的纠纷案件多与此有关。
新京报记者查询发现，2018年，江苏省扬州市某小区，某物业公司提供物业服务的过程中，管理不够规范，从未公开小区公共区域财务收益情况，小区业主认为被告损害业主知情权，遂将物业公司起诉至法院，要求物业公司公示小区公共区域收益情况。此外，福建泉州鲤城区某小区业主苏某等7人，也曾将物业公司和业委会告上法庭，要求公布相关收支情况。
住建部的统计数据显示，2022年全国物业纠纷案件同比激增27%，其中超过七成纠纷都和费用不透明有关。
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哪些属于物业应该公布的内容？
根据现行条例，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式等；上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况，以及其他应当公示的信息等，业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，根据《民法典》及相关物业管理法规，物业公司收费方式有包干制、酬金制，物业公司需公示收费项目、收费标准、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况。“如果是酬金制，物业公司还需向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。总体来说，当前物业公示费用明细比较普遍，只是公示的内容还需要进一步规范。这次的案例，法院的判决对于物业费规范管理是具有指导意义的。”
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如何推动物业公司更好地公开信息？
上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，一项好的物业管理是好房子和好小区的标配。除了物业服务要做得好，物业管理信息公示工作做的好坏，也影响物业小区的工作推进和评价。“物业管理信息公示的内容涉及面较多，全国来看，公共收入不公示、物业维修信息未公布、小区公共收益不符合实际、改建项目未公示、物业管理行为未公示等内容投诉较多，有50%以上的投诉都和物业管理相关公共收入不公开有关，这也是目前各地投诉或法律纠纷较多的地方。各地应该在公共收益的公示等方面落实新制度，确保此类领域信息公开透明。”
物业为何不公开信息？严跃进认为，担心业主质疑、信息不透明习惯、公示成本考虑、法律意识淡薄、业主参与度低、内部管理混乱、历史遗留问题以及缺乏有效沟通等因素是导致公示“卡壳”的原因。
“《民法典》明确物业服务人应当定期将服务事项、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。各地要落实好此类制度，尤其是和目前的高品质住宅项目进行结合。”严跃进说。
如何推动物业公司更好地公开信息？严跃进建议加强监管力度，建立健全物业公示的监管机制，对未按规定公示信息的物业公司进行处罚。
“在这方面，需要物业公司立足房地产发展新模式，主动进行调整和转型。其次，提高物业公司的法律意识和服务意识，促使其主动公开信息，接受业主监督。”严跃进说，同时也应提高业主对公示信息的关注度和参与度，形成业主与物业公司之间的良性互动。还要建立有效的沟通渠道和机制，促进物业与业主之间的信息交流，及时解决公示过程中出现的问题。“目前好房子和高品质住宅的制度正持续建立，各方需要持续关注此类内容，更好促进相关制度建设，真正推进高品质小区建设。”
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追访：业主可多种方式查看不怕“糊涂账”
5月7日下午，北京丰台某小区物业经理告诉新京报记者，根据住建委要求，物业应该一年一次在小区的明显位置，将物业上一年度的收入和支出情况进行公示。公示的内容要加盖公章，出示财务数据，公示7天。物业费用在区房管局和区住建委都会有备案。公示期外，居民可以找业委会进行查看。
新京报记者在北京昌平区几个小区探访，发现物业公示栏内公示的信息为生活垃圾分类管理负责公司的联系方式，其上还附有城市管理委员会的监督电话。对于物业费用公示，小区物业公司表示，每年第一季度在小区公示栏中，会将上一年度物业费情况，以及下一年需要花费的内容进行公示。
记者查询发现，早在2019年，杭州市住保房管部门就在主城区范围试点推出小区公共收益管理系统。2020年起，杭州市智慧物业服务平台在全市范围推广，由业委会（物管委）、物业开设资金账户，对小区资产、资金等进行盘点并录入，对公共收益收支情况进行记录并公示公开，业主可以通过浙里办APP在“杭州业主卡”上随时查看自家小区收支情况。
四川成都市新都区，则实施了党建引领“信托制”物业服务。“信托制”物业将物业费、小区公共收益等统一纳入小区共有资金账户，实现资金隔离。小区居民都能通过信息平台，实时查询小区所有支取账目，构建公开透明的物居关系。
北京三中院法官提醒，业主知情权是业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。业主需以合理的方式，在法律规定的范围内行使知情权，秉持合法、必要、诚信原则，既要积极维护自身权益，也需尊重物业管理秩序，通过理性沟通与合规操作实现有效监督。
同时，也提示物业公司，保障业主知情权既是法定义务，也是提升服务质量、促进社区治理良性发展的重要途径。通过建立规范的知情权处理机制，既能有效履行法定义务，又能预防和化解矛盾纠纷。对于业主提出的合理合法的请求，物业服务企业应积极配合，提供便利的查阅条件，准确、全面提供相关信息。
