今年八月，租住于北京大兴区瀛海镇的杨雪接到房东通知，要求每月涨租200元，理由是新实施的《住房租赁管理条例》（以下简称《条例》）将带来“房东税”。
9月15日，我国首部专门针对住房租赁的行政条例正式实施。《条例》对房屋安全、押金退还、租金稳定性及租赁备案等长期困扰租赁市场的问题作出了明确规定。
杨雪所租的一居室月租3000元，房东告诉她“以前也让交税，但查得不严，今年9月15日之后实施的新政，要把‘缴税’强制化。所以我也没办法。”
然而杨雪并未轻易接受。她查阅《条例》后发现，出租房屋缴税并非新增条款，而是早已存在的政策。缴税需以“备案”为前提，且根据北京政策，月租金不超过10万元的个人出租住房综合税率仅为2.5%。
据此计算，房东每月应缴税款远低于200元。当她与房东对质时，对方却以“不接受涨租就别租了”相回应。
租房多年，杨雪深刻地体会到租客与房东地位的不平等。
那么，《条例》的实施究竟为租赁市场带来了哪些变化？又有哪些问题尚待解决？特别是像杨雪这样的租客，如何更好地保障自己的权益？
强制备案等于强制征税？
“备案”制度并非新生事物。早在1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》就已提出“房屋租赁要向房产管理部门登记备案”。
央视网《锋面》记者走访多家正规房屋中介获悉，链家、自如、我爱我家等头部企业早已实现租赁合同签约与备案同步完成。
链家销售人员陈媛媛（化名）表示，房东出租房屋获得的租金收入原就应当缴纳增值税、房产税等，只不过不少房东选择将这部分税费转嫁给租客。她认为，此次新规的重要意义在于打击黑中介“默认不备案”的行为。
“《条例》明确了对租赁企业、经纪机构不备案的罚则，最高罚款可达10万元，但并未对个人房东设置强制备案条款。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池指出。
在北京亦庄出租房屋的甄子洋，就曾与租客达成“不备案”的默契。今年，租客联系到他，告诉他要办理居住证、提取公积金以及小孩入学，需要提供备案发票。
之前，只有出租人能够办理备案，然而新规实施后，若房东拒绝备案，租客有权自行申请，这为租客在办理居住证等事务时提供了重要保障。
北京市执业律师安宇华表示，《条例》显著强化了租客的议价能力和权利保障，是一次对租客的“平权”。但房东甄子洋却担心，“强制备案”意味着“强制征税”。
“纳税是出租人早已存在的法定义务，只是部分人一直未按规定缴纳，不能简单地归责于备案制度。相反，备案有助于保护租客权益，避免其租到不合法房源，自身权益遭受更大侵害。”赵秀池补充道。
新规施行，房租普涨？
随着《条例》落地，租住在深圳宝安区的林潮生陷入焦虑。他所租住的是一间由阳台改造的“隔断房”，月租仅1000元，而周边整租价格普遍超过2200元。
林潮生注意到，《条例》明确规定，“厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住”，并设立了相应罚则：单位违规最高罚10万元，个人最高罚1万元。有违法所得的，没收违法所得。
除了隔断房，《条例》还严厉打击类似“串串房”（用劣质家具简单装修即出租的房源）、“阴阳房”（实际和宣传严重不符的房源）等游走在法律之外的“廉价房源”。
林潮生担心，一旦严查，“廉价房子都没了，整个宝安甚至深圳的房租岂不是都要跟着涨？”
事实上，类似的需求广泛存在。2025年4月，深圳被曝出宝安西乡的别墅区一套别墅被改成几十套单独小隔间；福田金众小区一栋7层高的楼房里几乎每层都有“房中房”出租；南山区现代城华庭小区共有58个“房中房”……
赵秀池认为，短期内，对隔断房的清理的确可能减少低端供给，从而推高住房租赁市场的租金水平。受影响的群体可以转向公租房、保障房，或通过合租、调整租房位置来缓解压力。
“但从长远来看，租金根本上由市场供求关系决定，同时也受房价等因素影响。”在她看来，当前楼市处在低迷状态，房价持续下行，仅靠规范租赁管理不太会导致租房水平整体上升。未来，随着多主体供应、多渠道保障的租赁体系不断完善，租房成本也会下降。
陈媛媛也持相似观点：“从供给端来看，未来会有更多规模化、规范化的房源流入市场。如今政策鼓励盘活存量住房，也会有更多闲置房源进入市场，租金不太可能上涨，反而面临下行压力。”
政策落地仍面临哪些挑战？
“租赁市场的乱象远不止于税收与隔断问题。”律师安宇华在处理多起住房租赁的民事纠纷时发现，装修污染、押金纠纷、恶意涨租、乱收费等现象屡见不鲜。“《条例》虽有助于规范市场，但关键在于落实，以及解决法规尚未覆盖的问题。”
《条例》的有效执行依赖细致的配套措施与强有力的监管，但在现实执行中，仍然有许多掣肘与挑战。58安居客研究院院长张波指出，租赁市场主体分散、房源量大，监管部门难以实现全面覆盖。而且，监管涉及多个部门，部门之间信息共享和协同执法，也面临困难。
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租住隔断房多年的林潮生反映，隔断房、群租房等现象背后，是房东、租客与中介之间的“默契”——房东实现收益最大化，租客获得低价房源，中介则赚取更多佣金。这样的“利益同盟”，可能引发“表面合规、暗地违规”的行为，对政策执行构成阻力。
安宇华认为，《条例》还需要一系列配套制度。目前的条例类似于“总则”，提出的是原则化的问题，但实际落实的时候，还要有更有执行力和适配度的细则。他建议，《条例》作为纲领性文件，需进一步出台配套细则以提高可操作性。
此外，租客杨雪观察到，现实中常常存在房屋出租后无人管理的情况，导致扰民、安全隐患、管道堵塞等问题。尽管部分地方规定街道居委会负有职责，但缺乏清晰流程与责任机制，问题难以有效解决。
而陈媛媛特别提到“二房东”问题：“很多个人二房东收租后失联，租客投诉无门。《条例》对此类行为的界定与监管仍不够明确。”
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安宇华则呼吁建立高效的纠纷解决机制：“租赁合同一般标的额小，适用于小额诉讼，但是诉讼费事费时、维权时间成本高，租赁当事人的纠纷解决往往要拖很久。”他认为应当强制租赁企业建立投诉机制，对于拒不履行的，设立相应的处罚措施。
对于租客杨雪而言，《条例》带来了新的希望。饱受多年租房乱象困扰的她，看到“合同期内禁止随意涨租”“规范押金管理”“租购同权”等表述，感觉“迎来了曙光”。她更期待这些文字能转化为切实行动，真正改变租客的处境。
尽管未来仍有细节待完善，但从“不敢提需求”到“权益有依据”，从“怕被驱赶”到“租住有底气”，不少租客期待“此心安处是吾乡”的理想能尽快照进现实。
